18/08/2024
Świadectwa charakterystyki energetycznej budynków stają się standardem w transakcjach nieruchomości, a szczególnie w umowach najmu. Zrozumienie przepisów dotyczących tych dokumentów jest kluczowe dla właścicieli i najemców, by uniknąć nieporozumień i zapewnić zgodność z prawem. W niniejszym artykule szczegółowo omówimy, kiedy świadectwo energetyczne jest wymagane przy wynajmie nieruchomości, jakie są wyjątki od tej reguły oraz na co zwrócić uwagę, aby proces najmu przebiegł sprawnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Obowiązki prawne dotyczące świadectw energetycznych
Podstawowym aktem prawnym regulującym kwestie świadectw energetycznych w Polsce jest Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków. To właśnie w niej znajdziemy definicje i obowiązki związane z tymi dokumentami. Ustawa ta w art. 3 jasno określa, kto jest zobowiązany do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej. Zgodnie z tym przepisem, obowiązek ten spoczywa na:
- Właścicielu budynku lub części budynku,
- Zarządcy budynku lub części budynku,
- Osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- Osobie, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.
Te podmioty są zobowiązane do zapewnienia świadectwa energetycznego w trzech kluczowych sytuacjach:
- Przy zbywaniu nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży,
- Przy zbywaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- Przy wynajmowaniu budynku lub jego części.
Z powyższego jednoznacznie wynika, że w przypadku wynajmu lokalu, to właściciel nieruchomości jest zobowiązany do sporządzenia świadectwa energetycznego.
Podstawa prawna przekazywania świadectw
Artykuł 11 Ustawy o charakterystyce energetycznej budynków precyzuje, w jaki sposób i kiedy świadectwo energetyczne powinno zostać przekazane najemcy. Zapisy tego artykułu mówią, że:
Art. 11. 1.Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazują odpowiednio nabywcy albo najemcy: […]
Art. 11. 2.kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu.
Art. 11. 3.Nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania zgodnie z ust. 1 odpowiednio świadectwa charakterystyki energetycznej, jego kopii albo wydruku.
Te przepisy jasno wskazują, że świadectwo energetyczne musi być przekazane najemcy w formie kopii lub wydruku przy zawieraniu każdej umowy najmu. Co istotne, przepisy te obowiązują od kwietnia 2023 roku. Oznacza to, że każda umowa najmu zawarta po tym terminie powinna zawierać załącznik w postaci kopii świadectwa charakterystyki energetycznej. Świadectwo musi dotyczyć przedmiotu najmu – jeśli wynajmowana jest tylko część budynku, np. pokój lub apartament, świadectwo musi odnosić się do tej konkretnej części, a nie całego budynku.
Specyfika świadectw energetycznych w różnych typach najmu
Obowiązek posiadania i przekazywania świadectwa energetycznego nie jest jednakowy dla wszystkich typów najmu. Istnieją pewne wyjątki, które warto znać, szczególnie w kontekście najmów krótkoterminowych.
Najmy krótkoterminowe
W przypadku najmów krótkoterminowych, takich jak wynajem wakacyjny czy okazjonalny na krótki okres, przepisy przewidują pewne zwolnienia z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego. Kluczowym kryterium nie jest jednak sama długość jednorazowego pobytu najemcy, ale łączny czas użytkowania budynku w ciągu roku, w tym czas ogrzewania.
Zwolnienie z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego dla najmu krótkoterminowego wynika z art. 3 ust. 4 pkt 4 Ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Przepis ten mówi, że obowiązku sporządzania świadectw nie stosuje się do budynku:
„mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku”.
Jeżeli zatem nieruchomość jest wynajmowana łącznie dłużej niż 4 miesiące w ciągu roku, nawet w ramach najmów krótkoterminowych, świadectwo energetyczne staje się obowiązkowe. Dotyczy to np. apartamentów inwestycyjnych wynajmowanych zarówno w sezonie letnim, jak i zimowym, gdzie łączny czas najmu przekracza 4 miesiące.
Kolejnym wyjątkiem, który może dotyczyć najmu krótkoterminowego, jest art. 3 ust. 4 pkt 5 ustawy, odnoszący się do małych budynków:
„wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2”.
Ten przepis zwalnia z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2, np. małe domki rekreacyjne. Należy jednak podkreślić, że dotyczy to budynków wolnostojących. W przypadku mieszkań i apartamentów w budynkach wielorodzinnych, niezależnie od ich powierzchni, świadectwo energetyczne jest wymagane, jeśli są wynajmowane łącznie dłużej niż 4 miesiące w roku.
Najmy długoterminowe
W przypadku najmów długoterminowych, takich jak wynajem mieszkań czy domów na dłuższy okres, świadectwa energetyczne są bezwzględnie wymagane i powinny stanowić załącznik do umowy przy każdej zmianie najemcy. Ich celem jest zapewnienie transparentności i informowanie najemców o efektywności energetycznej wynajmowanego obiektu. Brak świadectwa energetycznego w przypadku najmu długoterminowego może skutkować karą finansową dla właściciela w wysokości do 5.000 zł, a w skrajnych przypadkach może nawet stanowić podstawę do unieważnienia umowy najmu.
Aneksowanie umów: kiedy potrzebne jest świadectwo?
Kwestia obowiązku posiadania świadectwa energetycznego staje się nieco bardziej złożona w kontekście aneksowania istniejących umów najmu, szczególnie tych zawartych przed kwietniem 2023 roku, czyli przed wejściem w życie obowiązku przekazywania świadectw.
Umowy istniejące vs. nowe umowy
Jak wspomniano wcześniej, art. 11 Ustawy o charakterystyce energetycznej mówi o przekazaniu świadectwa najemcy „przy zawarciu umowy najmu”. Powstaje zatem pytanie, czy aneksowanie umowy najmu zawartej przed kwietniem 2023 roku, lub przedłużanie umowy po tym terminie, generuje obowiązek sporządzenia i przekazania świadectwa.
W przypadku klasycznej umowy najmu zawartej na czas nieokreślony, aneks zmieniający jedynie część postanowień umowy, np. wysokość czynszu, nie jest traktowany jako zawarcie nowej umowy w rozumieniu ustawy. Podobnie, przedłużenie umowy zawartej na czas oznaczony, dokonywane poprzez aneks zmieniający datę zakończenia najmu, zazwyczaj nie wymaga sporządzenia świadectwa energetycznego.
Sytuacja wygląda inaczej w przypadku najmu okazjonalnego. Umowy najmu okazjonalnego, ze względu na swoją specyfikę i wymogi formalne (akt notarialny z oświadczeniem najemcy), są często zawierane na czas oznaczony i rzadko aneksowane. Zamiast aneksowania, strony częściej decydują się na zawarcie nowej umowy najmu okazjonalnego po upływie terminu poprzedniej. W takim przypadku, zawarcie nowej umowy najmu okazjonalnego jest traktowane jako zawarcie nowej umowy najmu, a co za tym idzie, świadectwo energetyczne staje się obowiązkowe.
Podsumowując, jeśli aneks do umowy najmu jedynie modyfikuje istniejące warunki umowy (np. czynsz, termin), a nie prowadzi do zawarcia nowej umowy w sensie prawnym, świadectwo energetyczne nie jest wymagane. Jednak w przypadku zawarcia nowej umowy najmu, szczególnie najmu okazjonalnego, obowiązek sporządzenia i przekazania świadectwa energetycznego powstaje.
Wybór audytora energetycznego
W sytuacji, gdy świadectwo energetyczne jest wymagane, kluczowym krokiem jest wybór odpowiedniego audytora energetycznego. To od jego rzetelności i kompetencji zależy jakość sporządzonego dokumentu.
Przy wyborze audytora warto zwrócić uwagę na kilka kluczowych aspektów:
- Kwalifikacje i uprawnienia: Audytor powinien posiadać odpowiednie licencje i certyfikaty potwierdzające jego uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Warto zweryfikować, czy audytor jest wpisany do centralnego rejestru osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej.
- Doświadczenie: Doświadczenie audytora ma istotne znaczenie dla jakości oceny energetycznej nieruchomości. Audytor z większym doświadczeniem będzie w stanie dokładniej ocenić stan energetyczny budynku i doradzić w kwestiach potencjalnych ulepszeń.
- Referencje i opinie: Warto sprawdzić referencje i opinie innych klientów o danym audytorze. Może to dać wgląd w jakość jego usług i rzetelność przeprowadzanych ocen.
- Cena: Ceny usług audytorów mogą się różnić, warto porównać oferty kilku firm, jednak cena nie powinna być jedynym kryterium wyboru. Niska cena może iść w parze z niższą jakością usługi.
Pamiętajmy, że świadectwo energetyczne jest ważne przez 10 lat. W tym okresie ten sam dokument może być dołączany do kolejnych umów najmu, o ile w budynku nie zostaną przeprowadzone istotne zmiany wpływające na jego charakterystykę energetyczną.
Perspektywy na przyszłość
Przepisy dotyczące efektywności energetycznej budynków i świadectw charakterystyki energetycznej dynamicznie się rozwijają. Wraz z rosnącymi wymaganiami dotyczącymi ochrony klimatu i oszczędności energii, znaczenie świadectw energetycznych będzie rosło. Zarówno właściciele nieruchomości, jak i najemcy powinni być świadomi tych zmian i dostosowywać się do nowych regulacji.
Warto również wspomnieć o dyrektywie budynkowej, która została uchwalona w 2024 roku na poziomie Unii Europejskiej. Dyrektywa ta wprowadza jeszcze bardziej ambitne cele w zakresie efektywności energetycznej budynków i może skutkować zmianami w zakresie wyglądu świadectw energetycznych, klasyfikacji budynków oraz wymagań dotyczących ich charakterystyki energetycznej. Można spodziewać się, że w przyszłości świadectwa energetyczne będą odgrywać jeszcze większą rolę na rynku nieruchomości, wpływając na wartość nieruchomości, koszty eksploatacji i wybory najemców.
Biorąc pod uwagę, że świadectwo energetyczne jest ważne 10 lat, a przepisy w tym zakresie mogą się zaostrzać i wiązać się ze wzrostem kosztów sporządzenia dokumentu, warto rozważyć zamówienie świadectwa energetycznego już teraz, nawet jeśli nie jest ono jeszcze bezwzględnie wymagane w danej sytuacji. Działanie z wyprzedzeniem pozwoli uniknąć potencjalnych problemów i kosztów w przyszłości.
Jeśli chcesz poznać inne artykuły podobne do Świadectwo energetyczne przy wynajmie: Obowiązki i wyjątki, możesz odwiedzić kategorię Rachunkowość.