Odłączenie od spółdzielni i wspólnota

Wielu właścicieli mieszkań w budynkach zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe zastanawia się nad możliwością uniezależnienia się i utworzenia wspólnoty mieszkaniowej. Decyzja ta wiąże się z szeregiem korzyści, ale również wymaga spełnienia określonych warunków i przejścia przez formalności. W tym artykule szczegółowo omówimy proces odłączania się od spółdzielni mieszkaniowej, wyjaśnimy, dlaczego warto podjąć ten krok i jakie kroki należy podjąć, aby przekształcić spółdzielcze prawo do lokalu w odrębną własność.

Kiedy i jak można odłączyć się od spółdzielni mieszkaniowej?

Możliwość odłączenia się od spółdzielni mieszkaniowej i utworzenia wspólnoty mieszkaniowej pojawia się w momencie, gdy w danej nieruchomości większość właścicieli lokali (ponad 50%) posiada odrębną własność. Liczy się to według udziałów w nieruchomości wspólnej. Podstawą prawną jest tutaj artykuł 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który stanowi, że jeśli w budynku wyodrębniono własność wszystkich lokali, to po wyodrębnieniu ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy o własności lokali.

Aby formalnie odłączyć się od spółdzielni, konieczne jest podjęcie uchwały przez właścicieli lokali. Taką uchwałę mogą podjąć właściciele posiadający łącznie ponad 50% udziałów w nieruchomości. Zebranie właścicieli w tym celu zwołuje zarząd spółdzielni. Jeśli jednak spółdzielnia utrudnia zwołanie zebrania, właściciele lokali dysponujący co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej mogą sami zwołać zebranie, zgodnie z art. 31 ustawy o własności lokali.

Dlaczego warto odłączyć się od spółdzielni mieszkaniowej?

Decyzja o odłączeniu się od spółdzielni mieszkaniowej i utworzeniu wspólnoty mieszkaniowej niesie ze sobą wiele korzyści dla właścicieli mieszkań. Do najważniejszych zalet należą:

• Większy wpływ na zarządzanie nieruchomością: Właściciele mieszkań we wspólnocie mieszkaniowej mają realny wpływ na decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej. To oni, a nie zarząd spółdzielni, podejmują kluczowe decyzje.
• Decyzje podejmowane przez właścicieli: Ważne decyzje w wspólnocie mieszkaniowej podejmowane są w drodze głosowania nad uchwałami na zebraniach właścicieli. Każdy właściciel ma głos proporcjonalny do swojego udziału w nieruchomości wspólnej. To demokratyczny sposób zarządzania, w przeciwieństwie do struktury spółdzielni, gdzie decyzje często zapadają w zarządzie.
• Kontrola nad kosztami: Właściciele we wspólnocie mają kontrolę nad wysokością zaliczek na utrzymanie części wspólnej oraz nad kosztami remontów i innych prac. Mogą aktywnie uczestniczyć w planowaniu budżetu i wyborze wykonawców, co przekłada się na realny wpływ na ponoszone koszty.
• Możliwość podejmowania uchwał dotyczących funkcjonowania wspólnoty: Na zebraniach właścicieli mogą być podejmowane uchwały w różnych sprawach istotnych dla funkcjonowania wspólnoty, na przykład:
• Uchwała o wyborze zarządu wspólnoty.
• Uchwała o przyjęciu planu gospodarczego na dany rok i ustaleniu wysokości zaliczek.
• Uchwała o wysokości funduszu remontowego i planowanych pracach remontowych.
• Uchwała o przeznaczeniu pożytków z nieruchomości wspólnej (np. z reklam, wynajmu części wspólnych) na dodatkowe przychody finansowe wspólnoty.

Jak uzyskać odrębną własność lokalu mieszkalnego w spółdzielni?

Kluczowym krokiem do odłączenia się od spółdzielni jest uzyskanie odrębnej własności lokalu. W spółdzielniach mieszkaniowych istnieją dwa główne rodzaje praw do lokali: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Żadne z nich nie jest jednak pełną własnością.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, które daje możliwość użytkowania i rozporządzania lokalem (np. sprzedaży, wynajmu, dziedziczenia), ale właścicielem lokalu, budynku i gruntu pozostaje spółdzielnia.

Aby uzyskać pełną własność, należy przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność. Proces ten polega na złożeniu pisemnego wniosku do zarządu spółdzielni o zawarcie umowy o przekształcenie. Do przekształcenia może dojść, jeśli spełnione są następujące warunki:

• Uregulowana sytuacja prawna gruntu: Działka pod budynkiem musi mieć uregulowaną sytuację prawną, co oznacza, że spółdzielnia musi być właścicielem gruntu lub mieć prawo użytkowania wieczystego, a grunt nie może być obciążony roszczeniami byłych właścicieli. Wiele spółdzielni mieszkaniowych w Polsce stoi na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym, co uniemożliwia przekształcenie prawa.
• Spłacony kredyt mieszkaniowy: Posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu musi spłacić część kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez spółdzielnię, która przypada na jego lokal (tzw. wkład budowlany, jeśli nie został spłacony w całości).
• Brak zaległości w opłatach: Lokal nie może mieć zaległości w opłatach czynszowych wobec spółdzielni.

Jeśli wszystkie warunki są spełnione, spółdzielnia powinna dokonać przekształcenia w ciągu sześciu miesięcy od dnia złożenia wniosku. Umowa przekształcenia zawierana jest w formie aktu notarialnego, a koszty notarialne ponosi nabywca. Prawo odrębnej własności lokalu powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej.

Warto pamiętać, że w przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, proces przekształcenia w odrębną własność jest bardziej skomplikowany i wymaga najpierw przekształcenia w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a następnie w odrębną własność.

Ustawa o własności lokali a spółdzielnie mieszkaniowe

Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku reguluje zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i własności lokali. Artykuł 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych określa, w jakim zakresie przepisy ustawy o własności lokali stosuje się do spółdzielni mieszkaniowych.

Zasadniczo, w zakresie nieuregulowanym w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali. Jednak istnieją pewne zastrzeżenia. Na przykład, zarząd nieruchomościami wspólnymi w budynkach spółdzielczych, w których wyodrębniono własność lokali, jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony. Oznacza to, że spółdzielnia nadal pełni funkcję zarządcy, ale z pewnymi ograniczeniami wynikającymi z ustawy o własności lokali (np. w zakresie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu).

Co istotne, przepisy ustawy o własności lokali dotyczące wspólnoty mieszkaniowej i zebrań właścicieli nie stosuje się wprost do spółdzielni mieszkaniowych, z wyjątkiem sytuacji, gdy właściciele lokali podejmą uchwałę o stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali w pełnym zakresie (art. 24¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) lub gdy w danej nieruchomości ponad 50% lokali ma odrębną własność (art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Pytanie: Czy każdy właściciel mieszkania w spółdzielni może odłączyć się i utworzyć wspólnotę?

Odpowiedź: Nie, możliwość odłączenia się od spółdzielni i utworzenia wspólnoty pojawia się, gdy większość właścicieli lokali (ponad 50% udziałów) w danej nieruchomości posiada odrębną własność.

Pytanie: Jakie kroki należy podjąć, aby odłączyć się od spółdzielni?

Odpowiedź: Należy zwołać zebranie właścicieli lokali, na którym zostanie podjęta uchwała o stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali w pełnym zakresie. Zebranie zwołuje zarząd spółdzielni, ale mogą to zrobić również właściciele posiadający co najmniej 1/10 udziałów.

Pytanie: Czy przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu we własność jest obowiązkowe?

Odpowiedź: Nie, przekształcenie nie jest obowiązkowe, ale jest niezbędne, aby właściciele lokali mogli utworzyć wspólnotę mieszkaniową i w pełni korzystać z praw wynikających z ustawy o własności lokali.

Pytanie: Jakie są koszty przekształcenia spółdzielczego prawa we własność?

Odpowiedź: Koszty obejmują taksę notarialną (1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę + VAT), opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej oraz ewentualne koszty związane z uregulowaniem stanu prawnego gruntu, jeśli to jest konieczne.

Pytanie: Czy warto odłączyć się od spółdzielni mieszkaniowej?

Odpowiedź: Odłączenie się od spółdzielni i utworzenie wspólnoty mieszkaniowej może być korzystne dla właścicieli mieszkań, którzy chcą mieć większy wpływ na zarządzanie nieruchomością, kontrolować koszty i podejmować decyzje dotyczące swojego budynku. Warto jednak dokładnie rozważyć wszystkie aspekty i przeprowadzić analizę sytuacji w konkretnej nieruchomości.

Podsumowując, odłączenie się od spółdzielni mieszkaniowej i utworzenie wspólnoty mieszkaniowej to proces, który może przynieść właścicielom mieszkań większą kontrolę i wpływ na zarządzanie ich nieruchomością. Wymaga to jednak spełnienia określonych warunków formalnych i podjęcia świadomej decyzji przez większość właścicieli. Mamy nadzieję, że ten artykuł pomógł Państwu zrozumieć kluczowe aspekty tego zagadnienia.

Jeśli chcesz poznać inne artykuły podobne do Odłączenie od spółdzielni i wspólnota, możesz odwiedzić kategorię Rachunkowość.