Amortyzacja inwestycji w obce nieruchomości mieszkalne

Polski Ład wprowadził istotne zmiany w podatku dochodowym od osób fizycznych, w tym rezygnację z amortyzacji lokali mieszkalnych. Jednakże, wciąż istnieje możliwość rozliczania nakładów poniesionych na cudze nieruchomości mieszkalne, jeśli te nakłady kwalifikowane są jako inwestycje w obcym środku trwałym. W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej temu zagadnieniu i wyjaśnimy, kiedy i jak można amortyzować takie inwestycje.

Czy amortyzacja nieruchomości mieszkalnych jest możliwa?

Zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, które są wykorzystywane w działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane. Zmiana ta, wprowadzona przez Polski Ład, obowiązuje od 1 stycznia 2022 roku. Wcześniej, do końca 2022 roku, na mocy przepisów przejściowych, amortyzacja nieruchomości mieszkalnych była jeszcze możliwa.

Mimo braku możliwości amortyzacji, nieruchomości mieszkalne nadal są traktowane jako środki trwałe w kontekście działalności gospodarczej. Jednak, zgodnie z art. 22n ust. 3 pkt 1 ustawy PIT, nie podlegają one ujęciu w ewidencji środków trwałych.

Podsumowując, nieruchomość mieszkalna wykorzystywana w działalności gospodarczej pozostaje środkiem trwałym, co ma znaczenie np. przy jej sprzedaży, ale nie jest amortyzowana i nie jest wykazywana w ewidencji środków trwałych.

Inwestycje w obcym środku trwałym będącym nieruchomością mieszkalną

Sytuacja wygląda inaczej, gdy podatnik ponosi nakłady na nieruchomość mieszkalną, która nie jest jego własnością, lecz stanowi własność innej osoby. W takim przypadku mówimy o inwestycji w obcym środku trwałym.

Art. 22a ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT jasno wskazuje, że amortyzacji podlegają, niezależnie od przewidywanego okresu użytkowania, inwestycje w obcych środkach trwałych, z pewnymi zastrzeżeniami zawartymi w art. 22c (które nie dotyczą inwestycji w obcych środkach trwałych w kontekście nieruchomości mieszkalnych w tym zakresie).

Definicja inwestycji w obcym środku trwałym

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje wprost pojęcia „inwestycji w obcych środkach trwałych”. Jednakże, definiuje pojęcie „inwestycji” w art. 5a pkt 1, odwołując się do ustawy o rachunkowości. Zgodnie z tym przepisem, inwestycje to środki trwałe w budowie w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Ustawa o rachunkowości (art. 3 ust. 1 pkt 16) precyzuje, że środki trwałe w budowie to zaliczane do aktywów trwałych środki trwałe w okresie ich budowy, montażu lub ulepszenia już istniejącego środka trwałego.

Łącząc te definicje, możemy stwierdzić, że inwestycje w obcych środkach trwałych to ogół nakładów ponoszonych przez podatnika na środek trwały, który nie jest jego własnością, a które mają na celu:

• Ulepszenie istniejącego środka trwałego (np. przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja, modernizacja).
• Stworzenie składnika majątku, który zyska cechy środka trwałego.

Aby móc dokonać inwestycji w obcym środku trwałym, podatnik powinien uzyskać zgodę właściciela tego środka trwałego.

Wartość początkowa inwestycji w obcym środku trwałym

Sposób ustalania wartości początkowej inwestycji w obcym środku trwałym reguluje art. 22g ust. 7 ustawy o PIT, odsyłając do art. 22g ust. 3-5. Zgodnie z art. 22g ust. 4, za koszt wytworzenia inwestycji uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych:

• Rzeczowych składników majątku.
• Wykorzystanych usług obcych.
• Kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi.
• Innych kosztów dających się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych.

Do kosztu wytworzenia nie zalicza się:

• Wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci.
• Kosztów ogólnych zarządu.
• Kosztów sprzedaży.
• Pozostałych kosztów operacyjnych.
• Kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek i prowizji (z wyjątkiem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania).

Przykłady inwestycji w obcych nieruchomościach mieszkalnych

Typowym przykładem inwestycji w obcym środku trwałym jest sytuacja, gdy przedsiębiorca wynajmuje lokal mieszkalny i ponosi nakłady na jego przystosowanie do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Może to być np.:

• Remont i adaptacja pomieszczeń na biuro.
• Instalacja specjalistycznych systemów (np. wentylacji, klimatyzacji, sieci komputerowej).
• Modernizacja instalacji elektrycznej.
• Wykończenie lokalu zgodnie z potrzebami działalności (np. podłogi, ściany, sufity).

Ważne jest, aby te wydatki miały charakter inwestycyjny, czyli zwiększały wartość użytkową nieruchomości, a nie były jedynie bieżącymi kosztami eksploatacyjnymi.

Amortyzacja inwestycji w obcej nieruchomości mieszkalnej – przykład

Aby lepiej zobrazować zasady amortyzacji inwestycji w obcej nieruchomości mieszkalnej, posłużmy się przykładem:

Przykład 1.

Przedsiębiorca A prowadzi działalność gospodarczą i wynajmuje lokal mieszkalny od przedsiębiorcy B. Przedsiębiorca A poniósł nakłady na adaptację tego lokalu na biuro, obejmujące remont, wymianę instalacji i zakup wyposażenia trwale związanego z nieruchomością. Wartość tych nakładów wyniosła 60 000 zł. Przedsiębiorca A ma prawo amortyzować tę inwestycję w obcym środku trwałym, stosując odpowiednią stawkę amortyzacyjną. Przedsiębiorca B, jako właściciel nieruchomości mieszkalnej, nie ma prawa do jej amortyzacji.

Zatem, pomimo wyłączenia możliwości amortyzacji nieruchomości mieszkalnych, inwestycje w obce nieruchomości mieszkalne nadal podlegają amortyzacji. Jest to istotna różnica, która pozwala przedsiębiorcom na rozliczanie kosztów związanych z przystosowaniem wynajmowanych lokali mieszkalnych do potrzeb działalności.

Rozliczenie niezamortyzowanej wartości inwestycji w obcym środku trwałym

Może zdarzyć się sytuacja, w której umowa najmu zostanie rozwiązana przed całkowitym zamortyzowaniem inwestycji w obcym środku trwałym. Powstaje wówczas pytanie, czy niezamortyzowana wartość takiej inwestycji może stanowić koszt uzyskania przychodów.

Art. 23 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT stanowi, że nie uważa się za koszt uzyskania przychodu strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności.

Oznacza to, że tylko w przypadku zmiany rodzaju działalności podatnik traci prawo do zaliczenia w koszty podatkowe niezamortyzowanej wartości inwestycji w obcym środku trwałym. W innych przypadkach, np. w sytuacji rozwiązania umowy najmu z inicjatywy wynajmującego, przedsiębiorca zachowuje prawo do ujęcia niezamortyzowanej wartości w kosztach podatkowych.

Przykład rozliczenia niezamortyzowanej inwestycji

Przykład 2.

Podatnik amortyzował inwestycję w wynajmowanym lokalu mieszkalnym. Umowa najmu została wypowiedziana przez wynajmującego. W momencie zakończenia umowy, niezamortyzowana wartość inwestycji wynosiła 5 000 zł. Ponieważ likwidacja inwestycji nie nastąpiła na skutek zmiany rodzaju działalności, podatnik może zaliczyć kwotę 5 000 zł do kosztów podatkowych w momencie zakończenia umowy najmu.

Podsumowując, nieumorzona wartość inwestycji w obcym środku trwałym może stanowić koszt podatkowy, jeśli likwidacja następuje z przyczyn innych niż zmiana rodzaju działalności podatnika.

Podsumowanie

Nakłady poniesione na cudze nieruchomości mieszkalne mogą być kosztem podatkowym, rozliczanym poprzez odpisy amortyzacyjne, o ile kwalifikują się jako inwestycje w obcym środku trwałym. Pomimo ograniczeń w amortyzacji samych nieruchomości mieszkalnych, możliwość amortyzacji inwestycji w nich stanowi istotne narzędzie optymalizacji podatkowej dla przedsiębiorców wynajmujących lokale mieszkalne na potrzeby swojej działalności. Kluczowe jest prawidłowe zakwalifikowanie ponoszonych nakładów jako inwestycji oraz prowadzenie odpowiedniej ewidencji.

Jeśli chcesz poznać inne artykuły podobne do Amortyzacja inwestycji w obce nieruchomości mieszkalne, możesz odwiedzić kategorię Rachunkowość.