Świadectwo Energetyczne Budynku: Kto Musi Posiadać?

Temat charakterystyki energetycznej budynków zyskał na znaczeniu w Polsce od 2014 roku, kiedy to weszła w życie ustawa regulująca zasady sporządzania tego typu dokumentacji. Od tego czasu przepisy były kilkakrotnie modyfikowane, a największe zmiany weszły w życie w kwietniu 2023 roku. Na horyzoncie pojawiają się kolejne nowości, takie jak podział budynków na klasy energetyczne. W tym artykule przybliżymy zagadnienie świadectw energetycznych budynków, wyjaśnimy, jakie obowiązki ciążą aktualnie na właścicielach nieruchomości i jakie regulacje są planowane w przyszłości.

Czym jest świadectwo energetyczne i co zawiera?

Jeśli jesteś właścicielem nowego domu, temat świadectwa energetycznego jest Ci zapewne dobrze znany. Jednak osoby, które dopiero planują budowę lub dawno temu wprowadziły się do swojego domu, mogą nie być w pełni świadome, czym jest to świadectwo. Okazuje się, że dotyczy ono wszystkich tych grup właścicieli.

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument zawierający zbiór wskaźników energetycznych budynku, określających jego całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Mówiąc prościej, świadectwo energetyczne informuje o tym, jak energooszczędny jest dany budynek.

Najważniejszym elementem świadectwa jest ocena charakterystyki energetycznej budynku, która zawiera kluczowe wskaźniki, takie jak:

• Wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową (EU) - energia potrzebna do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej i oświetlenia.
• Wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową (EK) - energia, którą budynek faktycznie zużywa, uwzględniająca straty systemów grzewczych i wentylacyjnych.
• Wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP) - energia pierwotna, czyli energia ze źródeł nieodnawialnych (np. węgiel, gaz), niezbędna do pokrycia zapotrzebowania budynku, uwzględniająca straty na etapie produkcji i przesyłu nośników energii.
• Jednostkowa wielkość emisji CO2 - ilość dwutlenku węgla emitowana do atmosfery w związku z zapotrzebowaniem energetycznym budynku.
• Udział odnawialnych źródeł energii (OZE) w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową - procent energii pochodzącej ze źródeł odnawialnych (np. energia słoneczna, wiatrowa) w całkowitym zapotrzebowaniu budynku.

Nowelizacja ustawy o świadectwach energetycznych

Do niedawna obowiązek posiadania świadectwa energetycznego dotyczył głównie nieruchomości wybudowanych po 2009 roku. Jednak wraz z nowelizacją ustawy, która weszła w życie w kwietniu 2023 roku, ten obowiązek rozszerza się i od 2024 roku obejmie praktycznie wszystkich właścicieli nieruchomości. Mowa zarówno o budynkach wielorodzinnych, jak i jednorodzinnych. Świadectwo energetyczne będzie wystawiane przez uprawnionego audytora energetycznego, który sporządzi odpowiednią dokumentację.

Świadectwo energetyczne niezbędne przy sprzedaży lub wynajmie

Jedną z kluczowych zmian jest wprowadzenie obowiązku posiadania świadectwa energetycznego podczas procesu wynajmu lub sprzedaży nieruchomości. W przypadku wynajmu, najemca powinien otrzymać kopię świadectwa. Przy sprzedaży, sprzedający będzie musiał dołączyć świadectwo do aktu notarialnego. Brak certyfikatu energetycznego w tych sytuacjach może skutkować nałożeniem na właściciela nieruchomości kary grzywny, która może wynieść nawet 5000 zł. Jest to istotna zmiana, która ma na celu zwiększenie świadomości kupujących i najemców co do efektywności energetycznej nieruchomości.

Świadectwo energetyczne – obowiązki i wyjątki

Od 2024 roku certyfikat energetyczny będzie dotyczył szerokiego grona właścicieli – zarówno istniejących nieruchomości, jak i nowo powstających budynków. Co ważne, wymóg ten dotyczy również mieszkań – w tym przypadku świadectwo będzie sporządzane dla lokalu, a nie całego budynku. Świadectwo energetyczne będzie także niezbędne do uzyskania odbioru domu po zakończeniu budowy.

Istnieje jednak kilka wyjątków od tego obowiązku. Z konieczności posiadania świadectwa energetycznego zwolnieni są zarządcy i właściciele:

• Mieszkań o powierzchni użytkowej mniejszej niż 50 metrów kwadratowych.
• Budynków zabytkowych, które są objęte ochroną konserwatorską.
• Kościołów i innych obiektów religijnych.
• Budynków przeznaczonych do gospodarki rolnej (np. budynki gospodarcze w gospodarstwach rolnych).

Kolejną nowością jest rozdział dotyczący przepisów związanych z wymaganą kontrolą systemów klimatyzacji i ogrzewania. Nowelizacja wprowadza okresy weryfikacji systemów w zależności od ich rodzaju i mocy. Warto podkreślić, że świadectwa energetyczne mogą być wystawiane wyłącznie przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia, a ich rejestr prowadzi Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Sam dokument jest ważny przez 10 lat, chyba że w międzyczasie przeprowadzono termomodernizację budynku. W takim przypadku, po modernizacji, należy sporządzić nowe świadectwo, aby odzwierciedlało aktualną charakterystykę energetyczną.

Klasy energetyczne – kolejne duże zmiany

Zmiany w zakresie dokumentacji charakterystyki energetycznej to dopiero początek większej transformacji. Prawdziwą rewolucją może okazać się wprowadzenie klas energetycznych budynków. Jest to konsekwencja unijnej dyrektywy EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), której celem jest redukcja emisji gazów cieplarnianych. System klas energetycznych ma ujednolicić klasyfikację energetyczną budynków w całej Unii Europejskiej. Dla Polski, gdzie system ten będzie wdrażany od podstaw, jest to spore wyzwanie.

Planowane zmiany zakładają odejście od dotychczasowej metodologii stosowanej w świadectwach energetycznych, gdzie ocenę zapotrzebowania energetycznego przedstawiano na skali przypominającej suwak. Zgodnie z nowymi przepisami, każdy budynek otrzyma klasę energetyczną w skali od A+ do G. Ta klasyfikacja będzie analogiczna do tej znanej z etykiet energetycznych sprzętów RTV i AGD, co ułatwi jej zrozumienie i interpretację.

Klasę A+ otrzymają budynki dodatnio energetyczne w bilansie nieodnawialnej energii pierwotnej, klasę A budynki zeroemisyjne, natomiast klasa G będzie oznaczać budynki o najsłabszej charakterystyce energetycznej. Zmiany wprowadzone dyrektywą przewidują również umieszczenie w świadectwach energetycznych danych dotyczących emisji zanieczyszczeń do powietrza, w tym emisji CO2, co dodatkowo zwiększy informacyjną wartość dokumentu.

Klasy energetyczne od 2024 roku

Oficjalny proces legislacyjny dotyczący wprowadzenia klas energetycznych dopiero się rozpocznie i może potrwać, ze względu na złożone obliczenia, które muszą uwzględniać różnorodne rozwiązania techniczne i technologiczne stosowane w polskich budynkach na przestrzeni lat. Niemniej jednak, już teraz wiadomo, że pierwszym krokiem będzie sklasyfikowanie budynków w oparciu o wskaźnik zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP).

Zgodnie z aktualnymi Warunkami Technicznymi 2021, wartość EP dla nowych budynków nie może przekraczać 70 kWh/(m²·rok). Co ciekawe, w świetle proponowanego podziału na klasy energetyczne, budynki spełniające dzisiejsze normy zostałyby sklasyfikowane jako klasa B. Poniżej przedstawiamy proponowany podział klas energetycznych w zależności od wartości EP:

Daty wymagalności – kto i w jakim czasie będzie musiał dokonać zmian?

Głównym celem wprowadzenia klas energetycznych jest osiągnięcie zeroemisyjności wszystkich istniejących budynków do 2050 roku. Oznacza to, że budynki będą musiały charakteryzować się bardzo wysoką efektywnością energetyczną. Dyrektywa EPBD wyznacza konkretne terminy, do których właściciele budynków będą musieli dostosować się do nowych wymogów.

W przypadku budynków o najniższej efektywności energetycznej, które otrzymają klasę G, właściciele będą zobowiązani do przeprowadzenia modernizacji w taki sposób, aby do 2030 roku budynek osiągnął klasę F. Dla budynków niemieszkalnych i publicznych termin ten jest krótszy – usprawnienia muszą zostać dokonane do 2027 roku. To jednak nie koniec, ponieważ do 2033 roku budynek mieszkalny będzie musiał zakwalifikować się do jeszcze wyższej klasy E – tu analogicznie, o 3 lata krótszy termin na zmiany mają właściciele budynków publicznych i niemieszkalnych.

Wymóg osiągnięcia zeroemisyjności musi zostać spełniony:

• Od 1 stycznia 2026 r. – dla wszystkich nowych budynków organów publicznych.
• Od 1 stycznia 2028 r. – dla wszystkich nowych budynków (nie tylko publicznych).
• Do końca 2050 r. – dla wszystkich istniejących już budynków.

Dyrektywa przewiduje pewne wyjątki, np. dla zabytków i budynków o charakterze ochronnym.

Wymagane instalacje fotowoltaiczne

Oprócz klas energetycznych i terminów modernizacji, dyrektywa EPBD wprowadza również wymóg instalacji fotowoltaiki. Montaż paneli fotowoltaicznych ma przyczynić się do obniżenia wskaźnika EP i zwiększenia udziału OZE w bilansie energetycznym budynków. Przepisy uwzględniają jednak, że inwestycję tę będą musieli przeprowadzić właściciele budynków, które posiadają techniczne możliwości montażu paneli.

Obowiązkowa instalacja fotowoltaiczna musi zostać zamontowana:

• 2 lata od wejścia w życie dyrektywy – na wszystkich nowych budynkach niemieszkalnych i publicznych.
• Do końca 2026 r. – na wszystkich istniejących budynkach niemieszkalnych i publicznych.
• Do końca 2028 r. – na wszystkich nowych budynkach mieszkalnych, a nawet zadaszonych parkingach.
• Do końca 2032 r. – na wszystkich budynkach poddawanych istotnym zmianom, np. renowacjom.

Jakie kary za brak dotrzymania norm?

Wprowadzane zmiany stanowią duże wyzwanie dla właścicieli nieruchomości i całego systemu budowlanego w Polsce. Na ten moment brakuje szczegółowych informacji dotyczących konkretnych kar za niespełnienie powyższych terminów. Niepotwierdzone są natomiast plotki, jakoby Unia Europejska miała zakazać sprzedaży lub wynajmu budynków o najgorszej klasie energetycznej.

Pytaniem otwartym pozostaje kwestia wsparcia dla właścicieli, których nie będzie stać na poniesienie kosztów termomodernizacji. Szansą mogą być istniejące programy wsparcia, takie jak „Czyste Powietrze” czy ulga termomodernizacyjna. Aktualnie brak jest konkretnych informacji o ewentualnych sankcjach za niedopełnienie wymogów w określonych terminach, ale należy spodziewać się, że państwo wprowadzi mechanizmy motywujące do realizacji celów dyrektywy EPBD.