Księga wieczysta: wpis, wykreślenie, hipoteka i najem

Księga wieczysta to publiczny rejestr nieruchomości, który zawiera kluczowe informacje o ich stanie prawnym. Jest to niezwykle istotny dokument, który zapewnia bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Zrozumienie wpisów, wykreśleń i różnych praw ujawnianych w księdze wieczystej jest kluczowe dla każdego właściciela nieruchomości, potencjalnego nabywcy czy najemcy. W tym artykule przyjrzymy się bliżej trzem ważnym aspektom związanym z księgą wieczystą: ujawnieniu prawa najmu, wykreśleniu wpisów oraz procedurze usuwania hipoteki.

Czy prawo najmu można ujawnić w księdze wieczystej?

Tak, prawo najmu może zostać ujawnione w księdze wieczystej. Choć nie jest to obowiązkowe, w pewnych sytuacjach może być bardzo korzystne, szczególnie dla najemcy. Ujawnienie prawa najmu w dziale III księgi wieczystej, zatytułowanym „Prawa, roszczenia i ograniczenia”, ma na celu wzmocnienie pozycji najemcy wobec osób trzecich, w tym potencjalnych nabywców nieruchomości.

Wpis prawa najmu sprawia, że nabywca nieruchomości jest poinformowany o istniejącym stosunku najmu i co do zasady, wchodzi w prawa i obowiązki wynajmującego. Oznacza to, że nowy właściciel nie może wypowiedzieć umowy najmu tylko dlatego, że stał się nowym właścicielem, chyba że umowa najmu zawiera klauzule dopuszczające takie wypowiedzenie w przypadku zmiany właściciela, lub zachodzą ustawowe przesłanki wypowiedzenia. Ujawnienie najmu jest szczególnie istotne przy umowach długoterminowych, aby chronić najemcę przed ewentualną sprzedażą nieruchomości i niechcianą zmianą warunków najmu.

Aby ujawnić prawo najmu w księdze wieczystej, należy złożyć w sądzie wieczystoksięgowym właściwym dla położenia nieruchomości wniosek o wpis prawa najmu wraz z umową najmu. Wpis jest dokonywany na wniosek najemcy lub wynajmującego. Warto pamiętać, że wpis prawa najmu jest czynnością odpłatną, a opłata sądowa jest stała.

Co oznacza wykreślenie z księgi wieczystej?

Wykreślenie z księgi wieczystej to usunięcie wpisu dotyczącego prawa, roszczenia lub ograniczenia, które przestało istnieć lub utraciło swoją aktualność. Księga wieczysta powinna odzwierciedlać aktualny stan prawny nieruchomości, dlatego wykreślenie nieaktualnych wpisów jest kluczowe dla jej wiarygodności. Wykreśleniu mogą podlegać różne wpisy, na przykład hipoteka po spłacie kredytu, służebność po jej wygaśnięciu czy właśnie prawo najmu po zakończeniu umowy najmu.

Wykreślenie wpisu z księgi wieczystej wymaga złożenia odpowiedniego wniosku do sądu wieczystoksięgowego. Do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające, że prawo, roszczenie lub ograniczenie, które ma być wykreślone, wygasło lub przestało obowiązywać. Na przykład, w przypadku wykreślenia hipoteki, konieczne jest przedstawienie zgody wierzyciela hipotecznego na wykreślenie, tzw. kwitu mazalnego. W przypadku wykreślenia prawa najmu, może to być oświadczenie stron o rozwiązaniu umowy najmu lub dokument potwierdzający upływ czasu, na jaki umowa została zawarta.

Wykreślenie wpisu jest formalną czynnością, która ma istotne skutki prawne. Po wykreśleniu danego wpisu, przestaje on być skuteczny wobec osób trzecich. Na przykład, po wykreśleniu hipoteki, nieruchomość przestaje być obciążona hipoteką i wierzyciel hipoteczny traci swoje zabezpieczenie.

Kto i kiedy może się starać o usunięcie hipoteki z księgi wieczystej?

O usunięcie hipoteki z księgi wieczystej może starać się właściciel nieruchomości, na której ustanowiona jest hipoteka. Może to zrobić w momencie, gdy wierzytelność hipoteczna wygaśnie. Najczęściej wygaśnięcie wierzytelności następuje na skutek spłaty kredytu lub pożyczki, której zabezpieczeniem była hipoteka. Jednak zobowiązanie może wygasnąć również w innych sytuacjach, takich jak potrącenie, zwolnienie z długu, czy przedawnienie (choć przedawnienie wierzytelności hipotecznej nie zawsze prowadzi do wygaśnięcia hipoteki w kontekście księgi wieczystej, jest to bardziej skomplikowana kwestia prawna).

Zgodnie z przepisami, w przypadku wygaśnięcia hipoteki, wierzyciel hipoteczny (np. bank) jest zobowiązany do dokonania wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W praktyce jednak to zazwyczaj właściciel nieruchomości musi podjąć kroki w celu usunięcia wpisu. Banki zazwyczaj nie inicjują same procedury wykreślenia, ale są zobowiązane do wydania dokumentu potwierdzającego wygaśnięcie długu i wyrażającego zgodę na wykreślenie hipoteki – wspomnianego już kwitu mazalnego.

Jak wygląda procedura wykreślenia hipoteki?

Aby skutecznie wykreślić hipotekę z księgi wieczystej, właściciel nieruchomości musi dopełnić kilku formalności:

1. Uzyskać zgodę wierzyciela hipotecznego (kwit mazalny). Po spłacie zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, należy zwrócić się do wierzyciela o wystawienie kwitu mazalnego. Jest to pisemne oświadczenie wierzyciela, w którym potwierdza on wygaśnięcie wierzytelności i wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W przypadku banków, kwit mazalny zazwyczaj nie wymaga notarialnego poświadczenia podpisu. Przy pożyczkach prywatnych notarialne poświadczenie może być konieczne.
2. Wypełnić wniosek o wykreślenie hipoteki. Należy wypełnić formularz KW-WPIS, dostępny w sądach oraz na stronach internetowych Ministerstwa Sprawiedliwości. W formularzu należy wskazać sąd rejonowy, numer księgi wieczystej, dane wnioskodawcy (właściciela nieruchomości) oraz treść żądania – wykreślenie hipoteki.
3. Dołączyć załączniki do wniosku. Do wniosku należy dołączyć kwit mazalny oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej.
4. Złożyć wniosek w sądzie wieczystoksięgowym. Wniosek wraz z załącznikami należy złożyć w sądzie rejonowym, wydziale ksiąg wieczystych, właściwym dla położenia nieruchomości. Wniosek można złożyć osobiście w biurze podawczym sądu lub przesłać pocztą.
5. Uiścić opłatę sądową. Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł. Opłatę można uiścić w kasie sądu lub przelewem na rachunek bankowy sądu. Dowód opłaty należy dołączyć do wniosku.

Po złożeniu kompletnego wniosku, sąd wieczystoksięgowy dokona wpisu o wykreśleniu hipoteki. Proces ten może trwać różnie, w zależności od obciążenia sądu, ale zazwyczaj zajmuje od kilku tygodni do kilku miesięcy. Po wykreśleniu hipoteki, księga wieczysta będzie odzwierciedlać stan prawny nieruchomości bez obciążenia hipoteką.

Podsumowanie

Księga wieczysta jest kluczowym rejestrem dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Zrozumienie wpisów i wykreśleń, w tym możliwości ujawnienia prawa najmu oraz procedury usuwania hipoteki, jest niezwykle ważne dla właścicieli i najemców nieruchomości. Ujawnienie prawa najmu wzmacnia pozycję najemcy, a wykreślenie hipoteki po spłacie długu jest formalnością, o którą powinien zadbać właściciel nieruchomości. Pamiętajmy o dopełnieniu wszystkich formalności i złożeniu kompletnego wniosku w sądzie wieczystoksięgowym, aby księga wieczysta zawsze odzwierciedlała aktualny stan prawny nieruchomości.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy wpis do księgi wieczystej jest obowiązkowy?

Wpis prawa własności nieruchomości do księgi wieczystej jest obowiązkowy. Inne wpisy, takie jak hipoteka czy służebność, są dokonywane w zależności od sytuacji prawnej nieruchomości. Ujawnienie prawa najmu nie jest obowiązkowe, ale może być korzystne.

Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej?

Opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej są różne i zależą od rodzaju wpisu. Opłata za wykreślenie hipoteki jest stała i wynosi 100 zł. Opłaty za wpis prawa własności lub hipoteki są zazwyczaj procentowo związane z wartością nieruchomości lub wysokością hipoteki.

Jak długo trwa procedura wykreślenia hipoteki?

Czas trwania procedury wykreślenia hipoteki zależy od obciążenia danego sądu wieczystoksięgowego. Zazwyczaj trwa to od kilku tygodni do kilku miesięcy.

Gdzie znajdę formularz wniosku KW-WPIS?

Formularz wniosku KW-WPIS jest dostępny w sądach rejonowych, wydziałach ksiąg wieczystych oraz na stronach internetowych Ministerstwa Sprawiedliwości.

Czy mogę złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki online?

Obecnie w Polsce nie ma możliwości złożenia wniosku o wpis lub wykreślenie w księdze wieczystej w pełni online. Wniosek należy złożyć w formie pisemnej w sądzie.

Jeśli chcesz poznać inne artykuły podobne do Księga wieczysta: wpis, wykreślenie, hipoteka i najem, możesz odwiedzić kategorię Rachunkowość.