VAT od sprzedaży nieruchomości przez fundację - kiedy zwolnienie?

Fundacje, jako osoby prawne, są zazwyczaj podatnikami podatku VAT. Wiele osób zastanawia się, czy sprzedaż nieruchomości przez fundację zawsze wiąże się z koniecznością zapłaty tego podatku. Chociaż co do zasady fundacje podlegają opodatkowaniu VAT, istnieją sytuacje, w których ustawodawca przewidział zwolnienia. Ten artykuł ma na celu wyjaśnienie, w jakich okolicznościach sprzedaż nieruchomości przez fundację może być zwolniona z podatku VAT, analizując dostępne przepisy i interpretacje.

Fundacja a zwolnienie przedmiotowe – art. 43 ust. 1 pkt 31 ustawy o VAT

Ustawa o VAT przewiduje szereg zwolnień przedmiotowych, czyli dotyczących konkretnych czynności. Jednym z nich, często branym pod uwagę w kontekście fundacji, jest zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 31 ustawy o VAT. Przepis ten zwalnia od podatku VAT usługi oraz dostawę towarów ściśle z tymi usługami związaną, realizowane przez:

• kościoły i związki wyznaniowe,
• organizacje powołane do realizacji celów o charakterze politycznym, związkowym, patriotycznym, filozoficznym, filantropijnym lub obywatelskim.

Zwolnienie to dotyczy jednak wąsko określonego zakresu działalności. Mianowicie, musi być ona wykonywana:

• w zakresie interesu zbiorowego swoich członków,
• na rzecz ich członków,
• w zamian za składki, których wysokość i zasady ustalania wynikają z przepisów statutowych tych podmiotów.

Dodatkowo, aby zwolnienie mogło być zastosowane, muszą być spełnione łącznie następujące warunki:

• podmioty te nie mogą być nastawione na osiąganie zysków,
• zwolnienie nie może spowodować naruszenia warunków konkurencji.

Analizując te warunki, łatwo zauważyć, że sprzedaż nieruchomości przez fundację rzadko kiedy będzie mogła skorzystać z tego zwolnienia. Trudno bowiem uznać, że sprzedaż nieruchomości jest usługą wykonywaną w zakresie interesu zbiorowego członków fundacji, na ich rzecz i w zamian za składki. Ponadto, organy podatkowe zazwyczaj stoją na stanowisku, że sprzedaż nieruchomości, nawet przez fundację, mogłaby zakłócać konkurencję w stosunku do podmiotów komercyjnych, które nie korzystają z takiego zwolnienia i są zobowiązane do zapłaty VAT od sprzedaży nieruchomości.

Dodatkowo art. 43 ust. 17 ustawy o VAT wyłącza możliwość zastosowania tego zwolnienia, jeśli dostawa towarów lub świadczenie usług ściśle związanych z usługami podstawowymi:

• nie są niezbędne do wykonania usługi podstawowej, zwolnionej zgodnie z ust. 1 pkt 18, 18a, 22-24, 26, 28, 29, 31, 32 i 33 lit. a,
• lub ich głównym celem jest osiągnięcie dodatkowego dochodu przez podatnika, przez konkurencyjne wykonywanie tych czynności w stosunku do podatników niekorzystających z takiego zwolnienia.

W kontekście sprzedaży nieruchomości, organy podatkowe argumentują, że taka sprzedaż nie jest ściśle związana z usługami statutowymi fundacji i często ma na celu osiągnięcie dodatkowego dochodu. Dlatego też, w praktyce, zwolnienie przedmiotowe z art. 43 ust. 1 pkt 31 ustawy o VAT rzadko znajdzie zastosowanie do sprzedaży nieruchomości przez fundację.

Zwolnienie dla dostawy towarów używanych wyłącznie do działalności zwolnionej – art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

Kolejne zwolnienie, które może być istotne w kontekście sprzedaży nieruchomości przez fundację, to zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Aby skorzystać z tego zwolnienia, muszą być spełnione łącznie trzy warunki:

1. Towary (w tym przypadku nieruchomość) od momentu ich nabycia do momentu zbycia muszą być wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT. Nie można zmienić ich przeznaczenia w trakcie posiadania.
2. Brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów. Prawo do odliczenia VAT przysługuje, gdy nabyte towary i usługi są wykorzystywane do czynności opodatkowanych VAT. Jeśli nieruchomość była nabyta na potrzeby działalności statutowej fundacji, która jest zwolniona z VAT, to przy jej nabyciu fundacji nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.
3. Zwolnienie nie ma zastosowania, jeśli transakcja, w której fundacja nabyła nieruchomość, nie była opodatkowana VAT. Chodzi o sytuacje, w których fundacja nabyła nieruchomość na rynku wtórnym, gdzie sprzedaż była już zwolniona z VAT (np. sprzedaż przez osobę prywatną). W takim przypadku, kolejna sprzedaż przez fundację również nie może korzystać z omawianego zwolnienia.

Spełnienie tych warunków łącznie pozwala fundacji na zwolnienie sprzedaży nieruchomości z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Przykład: Fundacja zakupiła nieruchomość, która była wykorzystywana wyłącznie na cele jej działalności statutowej, zwolnionej z VAT. Przy zakupie fundacji nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT. Jeśli fundacja zdecyduje się sprzedać tę nieruchomość, sprzedaż ta będzie mogła być zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zwolnienie z tytułu pierwszego zasiedlenia lub upływu 2 lat – art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Kolejne istotne zwolnienie dotyczy dostawy budynków, budowli lub ich części i jest uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Co do zasady, dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT. Wyjątki od tej zasady dotyczą sytuacji, gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Kluczowe jest tutaj pojęcie pierwszego zasiedlenia. Definicja tego pojęcia znajduje się w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

• wybudowaniu,
• lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W praktyce, jeśli od pierwszego zasiedlenia nieruchomości (rozumianego jako pierwsze oddanie do użytkowania po wybudowaniu lub znaczącym ulepszeniu) minęło więcej niż 2 lata, to sprzedaż takiej nieruchomości przez fundację będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Przykład: Fundacja posiada lokal mieszkalny, który został nabyty od dewelopera 5 lat temu. Od momentu nabycia lokal był wynajmowany. Fundacja nie ponosiła nakładów na ulepszenie lokalu przekraczających 30% jego wartości początkowej. Jeśli fundacja zdecyduje się sprzedać ten lokal, sprzedaż będzie zwolniona z VAT, ponieważ od pierwszego zasiedlenia (oddania do użytkowania po wybudowaniu) minęło więcej niż 2 lata.

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości przez fundację nie zawsze musi wiązać się z koniecznością zapłaty podatku VAT. Istnieją możliwości zastosowania zwolnień, w szczególności:

• Zwolnienie dla towarów używanych wyłącznie do działalności zwolnionej (art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT) – możliwe, jeśli nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do działalności statutowej fundacji zwolnionej z VAT, a przy jej nabyciu fundacji nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.
• Zwolnienie z tytułu upływu 2 lat od pierwszego zasiedlenia (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) – najczęściej stosowane zwolnienie, które może być wykorzystane, jeśli od pierwszego zasiedlenia nieruchomości minęło więcej niż 2 lata.

Ważne jest, aby fundacja, planując sprzedaż nieruchomości, dokładnie przeanalizowała swoją sytuację i sprawdziła, czy spełnia warunki do zastosowania któregoś ze zwolnień. Prawidłowe określenie podstawy prawnej zwolnienia jest kluczowe dla uniknięcia ewentualnych problemów z organami podatkowymi.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

Czy każda fundacja jest podatnikiem VAT?

Tak, co do zasady fundacje jako osoby prawne są podatnikami podatku VAT.

Czy fundacja zawsze musi płacić VAT od sprzedaży nieruchomości?

Nie, istnieją zwolnienia z VAT dla sprzedaży nieruchomości przez fundacje. Najczęściej stosowane są zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 10 ustawy o VAT.

Kiedy sprzedaż nieruchomości przez fundację jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT?

Gdy nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT, a fundacji nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy jej nabyciu.

Kiedy sprzedaż nieruchomości przez fundację jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Gdy od pierwszego zasiedlenia nieruchomości minęło więcej niż 2 lata.

Co to jest pierwsze zasiedlenie nieruchomości?

Pierwsze zasiedlenie to oddanie nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po jej wybudowaniu lub znaczącym ulepszeniu.

Czy zwolnienie przedmiotowe z art. 43 ust. 1 pkt 31 ustawy o VAT jest często stosowane do sprzedaży nieruchomości przez fundacje?

Nie, zwolnienie to jest rzadko stosowane do sprzedaży nieruchomości, ponieważ warunki jego zastosowania rzadko są spełnione w przypadku takiej transakcji.

Jeśli chcesz poznać inne artykuły podobne do VAT od sprzedaży nieruchomości przez fundację - kiedy zwolnienie?, możesz odwiedzić kategorię Rachunkowość.