Kryzys Fannie Mae i Freddie Mac

Fannie Mae i Freddie Mac to dwie instytucje, które odgrywają kluczową rolę na amerykańskim rynku hipotecznym. Dla wielu osób ubiegających się o kredyt hipoteczny, ich działalność pozostaje niewidoczna, choć ma fundamentalne znaczenie dla dostępności i warunków finansowania zakupu nieruchomości. Obie te przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd (GSE) działają na rynku wtórnym kredytów hipotecznych, skupując je od pierwotnych kredytodawców. Następnie, najczęściej, pakietyzują te kredyty w papiery wartościowe zabezpieczone hipotekami (MBS) i sprzedają je inwestorom. Ten mechanizm ma kluczowe znaczenie dla zapewnienia płynności na rynku, umożliwiając bankom i innym instytucjom kredytowym udzielanie kolejnych kredytów hipotecznych. Dzięki temu rynek mieszkaniowy staje się bardziej stabilny, dostępny i przystępny cenowo.

Obecnie Fannie Mae i Freddie Mac wspierają większość z 51 milionów kredytów hipotecznych na domy jednorodzinne w Stanach Zjednoczonych. Jednak ich historia nie jest wolna od problemów. Od kryzysu związanego z kredytami subprime w 2008 roku, po moratorium i zawieszenia spłat kredytów w czasie pandemii, obie instytucje musiały zmierzyć się z poważnymi wyzwaniami. Aby w pełni zrozumieć ich rolę na rynku mieszkaniowym, warto przyjrzeć się bliżej ich powstaniu, ewolucji i przyszłości.

Historia Fannie Mae i Freddie Mac

Przed latami 30. XX wieku, standardem było wniesienie 50% wkładu własnego przy kredycie hipotecznym, który należało spłacić w ciągu 10 lat lub krócej. Takie warunki sprawiały, że własność domu była niedostępna dla większości społeczeństwa. Sytuację pogorszył Wielki Kryzys, który doprowadził do niewypłacalności niemal co czwartego kredytu hipotecznego, wywołując poważny kryzys mieszkaniowy.

Fannie Mae

W odpowiedzi na kryzys, rząd federalny wprowadził szereg inicjatyw w ramach Nowego Ładu, w tym Federalną Administrację ds. Mieszkalnictwa (FHA), która ubezpieczała kwalifikujące się kredyty hipoteczne, oraz Federalne Krajowe Stowarzyszenie Kredytów Hipotecznych (FNMA), mające na celu stworzenie rynku wtórnego dla tych kredytów. FNMA, znana wkrótce jako „Fannie Mae”, została utworzona w 1938 roku jako agencja federalna. Początkowo kupowała, przechowywała i sprzedawała wyłącznie kredyty ubezpieczone przez FHA, ale w 1948 roku zaczęła inwestować również w kredyty dla weteranów (VA).

W 1954 roku, na mocy ustawy Federal National Mortgage Association Charter Act, Fannie Mae została przekształcona w korporację publiczno-prywatną o mieszanej strukturze własnościowej, zwolnioną z wszelkich podatków stanowych i lokalnych, z wyjątkiem podatków od nieruchomości. Następnie, w 1968 roku, została zreorganizowana w spółkę nastawioną na zysk, należącą do akcjonariuszy i notowaną na Nowojorskiej Giełdzie Papierów Wartościowych (NYSE), pozostając jednocześnie pod nadzorem Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD).

Ten moment wyznaczył początek działalności Fannie Mae z wykorzystaniem kapitału prywatnego, przy jednoczesnym korzystaniu ze wsparcia rządu. Celem tej zmiany było ograniczenie bezpośredniego zaangażowania federalnego w finansowanie hipoteczne, umożliwiając Fannie Mae funkcjonowanie bardziej jak prywatna instytucja finansowa, przy jednoczesnym zapewnieniu długoterminowych kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu.

Freddie Mac

Dwa lata później, ustawa Emergency Home Finance Act z 1970 roku powołała Federalną Korporację Kredytów Hipotecznych dla Domów Jednorodzinnych (FHLMC), czyli „Freddie Mac”. Jej zadaniem było rozszerzenie rynku wtórnego kredytów hipotecznych poprzez skupowanie kredytów od mniejszych kas oszczędnościowo-pożyczkowych (S&L). Co więcej, ustawa ta po raz pierwszy zezwoliła zarówno Fannie Mae, jak i Freddie Mac na kupno i sprzedaż kredytów hipotecznych niegwarantowanych przez rząd.

Po kryzysie kas oszczędnościowo-pożyczkowych w latach 80. XX wieku, ustawa Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act (FIRREA) z 1989 roku przekształciła Freddie Mac w korporację nastawioną na zysk, co doprowadziło do jej debiutu na NYSE obok Fannie Mae. Od tego czasu obie instytucje pełnią podobne funkcje, z jedną główną różnicą: Fannie Mae kupuje kredyty głównie od dużych banków komercyjnych, natomiast Freddie Mac od mniejszych banków oszczędnościowych.

Funkcje i Działalność

Ani Fannie Mae, ani Freddie Mac nie udzielają i nie obsługują bezpośrednio kredytów hipotecznych. Zamiast tego, skupują je od prywatnych kredytodawców, którzy wykorzystują uzyskane środki na udzielanie kolejnych kredytów, zwiększając dostępność finansowania hipotecznego.

Jednak obie instytucje sponsorowane przez rząd kupują tylko te kredyty, które spełniają określone kryteria dotyczące wielkości kredytu, wskaźnika LTV (stosunku kredytu do wartości nieruchomości), wskaźnika DTI (stosunku zadłużenia do dochodu), zdolności kredytowej kredytobiorcy itp. Kredyty spełniające te kryteria nazywane są kredytami zgodnymi (conforming loans). W 2025 roku limit kredytu zgodnego wynosi 806 500 USD w większości Stanów Zjednoczonych i 1 209 750 USD w niektórych obszarach o wysokich kosztach życia, takich jak Nowy Jork i San Francisco.

Po zakupie kredytów hipotecznych na rynku wtórnym, Fannie Mae i Freddie Mac łączą je w MBS i sprzedają inwestorom – zwłaszcza dużym nabywcom instytucjonalnym, takim jak fundusze emerytalne i firmy ubezpieczeniowe. To dodatkowo zwiększa płynność na rynku hipotecznym. Jednocześnie obie GSE gwarantują spłatę kapitału i odsetek od MBS, co czyni je stosunkowo bezpieczną inwestycją o ratingu kredytowym zbliżonym do obligacji skarbowych USA.

Rola w Kryzysie Finansowym 2008

W latach poprzedzających kryzys finansowy 2008 roku, Fannie Mae i Freddie Mac zaczęły inwestować w bardziej ryzykowne kredyty, przyczyniając się do powstania bańki na rynku nieruchomości. W szczególności zakupiły duże ilości kredytów hipotecznych typu Alt-A, które charakteryzowały się wyższymi wskaźnikami LTV i DTI oraz często brakowało im pełnej dokumentacji dochodów kredytobiorców. Co więcej, GSE kupowały również prywatne MBS zabezpieczone kredytami subprime, czyli kredytami udzielanymi kredytobiorcom o niskiej zdolności kredytowej.

Kiedy w 2007 roku wartość domów zaczęła spadać, liczba niespłacanych kredytów gwałtownie wzrosła, a rynek MBS załamał się. Fannie Mae i Freddie Mac poniosły miliardowe straty na swoich portfelach i gwarancjach MBS, a zaufanie inwestorów do nich spadło. Ceny ich akcji gwałtownie spadły, a widmo niewypłacalności stało się realne. Rząd federalny interweniował, aby zapobiec szerszym konsekwencjom gospodarczym.

W lipcu 2008 roku Kongres uchwalił ustawę Housing and Economic Recovery Act, powołującą Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA). Niecałe sześć tygodni później FHFA wprowadziła Fannie Mae i Freddie Mac pod zarząd komisaryczny (konserwację), co oznaczało przejęcie nad nimi kontroli przez rząd. Następnie Departament Skarbu USA udzielił GSE pomocy finansowej w wysokości 190 miliardów dolarów poprzez umowy zakupu akcji uprzywilejowanych senioralnych, wymagając w zamian wypłaty dywidend. W 2010 roku obie instytucje zostały wycofane z NYSE i rozpoczęły handel na rynku pozagiełdowym.

Od tego czasu Fannie Mae i Freddie Mac spłaciły Departamentowi Skarbu USA i powróciły do rentowności, ale nadal pozostają pod zarządem komisarycznym. Ponadto Fannie Mae zmieniła swój model biznesowy. Zamiast polegać na dochodach z zatrzymanego portfela, zaczęła generować większość przychodów, pobierając opłaty gwarancyjne za zapewnienie terminowej spłaty kapitału i odsetek od MBS. W rezultacie jej zatrzymany portfel skurczył się o 90% od 2010 roku, a przychody z opłat gwarancyjnych wzrosły z mniej niż 25% do ponad 80% całkowitych przychodów.

We wrześniu 2019 roku Departament Skarbu USA i FHFA ogłosiły, że Fannie Mae i Freddie Mac mogą zacząć zatrzymywać swoje zyski, aby budować rezerwy kapitałowe. Ten ruch był krokiem w kierunku wyjścia obu instytucji z zarządu komisarycznego. Na początku 2024 roku wartość netto Fannie Mae i Freddie Mac wynosiła odpowiednio 77,7 miliarda dolarów i 47,7 miliarda dolarów.

Reakcja na Pandemię

Pandemia postawiła przed Fannie Mae i Freddie Mac zupełnie nowe wyzwania. W obliczu utraty pracy i niepewności finansowej wielu Amerykanów, rząd federalny uchwalił ustawę Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act (CARES), wprowadzając szeroko zakrojone programy ochrony właścicieli domów.

Na przykład, kredyty hipoteczne wspierane przez rząd federalny otrzymały możliwość skorzystania z programów zawieszenia spłat (forbearance), które wstrzymywały lub obniżały spłaty kredytów na okres do 180 dni, z opcją przedłużenia o kolejne 180 dni – bez opłat za opóźnienie i kar. Chociaż 16% kredytobiorców hipotecznych skorzystało z zawieszenia spłat w pewnym momencie między kwietniem 2020 a grudniem 2021 roku, większość z nich zrobiła to na trzy miesiące lub krócej.

Jednocześnie federalne i stanowe moratoria chroniły zadłużonych kredytobiorców i najemców przed utratą domów w najgorszym okresie kryzysu mieszkaniowego. Na mocy ustawy CARES, kredytodawcy kredytów hipotecznych wspieranych przez rząd federalny mieli zakaz przeprowadzania egzekucji z nieruchomości do 31 lipca 2021 roku. W tym samym czasie FHFA wprowadziła bardziej liberalne standardy udzielania kredytów i wyceny nieruchomości, aby ułatwić kupującym dostęp do kredytów hipotecznych.

Oczywiście, ulgi dla kredytobiorców hipotecznych wspieranych przez rząd federalny odbiły się finansowo na Fannie Mae i Freddie Mac, które ułatwiały ten proces poprzez uproszczone plany spłat, w tym odroczenie płatności i wydłużenie okresu kredytowania.

Obecne i Przyszłe Perspektywy

Chociaż Fannie Mae i Freddie Mac od tego czasu odzyskały siły po pandemii, nadal pozostają pod zarządem komisarycznym. Niektórzy opowiadają się za prywatyzacją obu GSE, aby promować konkurencję i przenieść ryzyko z dala od podatników. Jednak inni ostrzegają, że prywatyzacja może prowadzić do zaostrzenia warunków udzielania kredytów hipotecznych, wzrostu stóp procentowych i ograniczenia wsparcia dla kredytobiorców o niskich dochodach.

Próby prywatyzacji były podejmowane wielokrotnie. W 2019 roku pierwsza administracja Trumpa opublikowała plan Departamentu Skarbu, przedstawiający potencjalne reformy mieszkaniowe, w tym zakończenie zarządu komisarycznego Fannie Mae i Freddie Mac. Jednak plan ten nigdy nie został zrealizowany.

Następnie, w styczniu 2025 roku, Departament Skarbu USA i FHFA ogłosiły ramy ułatwiające uporządkowane wyjście Fannie Mae i Freddie Mac spod kontroli rządu, co obejmuje zasięgnięcie opinii publicznej i zapewnienie, że przejście to zminimalizuje zakłócenia na rynkach mieszkaniowym i finansowym. Wartość akcji GSE wzrosła do najwyższych poziomów od wielu lat po tej wiadomości, odzwierciedlając optymizm inwestorów co do potencjalnej prywatyzacji za drugiej administracji prezydenta Trumpa. Jednak prezydent Trump nie zaproponował jeszcze żadnych zmian, a niektórzy eksperci ostrzegają, że zakończenie zarządu komisarycznego może potrwać lata, podnieść stopy procentowe, zakończyć erę 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu i uczynić rynek mieszkaniowy bardziej niestabilnym.

Na razie Fannie Mae i Freddie Mac odgrywają ważną rolę w stabilizacji rynku hipotecznego i udostępnianiu go większej liczbie Amerykanów.

Niedawno FHFA sfinalizowała cele mieszkaniowe dla Fannie Mae i Freddie Mac na lata 2025–2027, a zgodnie z ogłoszeniem, GSE muszą spełnić następujące benchmarki kredytów jednorodzinnych, aby wspierać równy dostęp do mieszkań dla rodzin o niskich dochodach i mniejszości:

Cele dla Kredytów Jednorodzinnych (procent ogólnej liczby kwalifikowanych zakupów domów jednorodzinnych)

W przyszłości na Fannie Mae i Freddie Mac nadal będą wpływać stopy procentowe, inflacja oraz inne czynniki ekonomiczne i regulacyjne. Na przykład, wyższe stopy procentowe od 2022 roku osłabiły aktywność kupujących domy, zmniejszając wolumen kredytów, które GSE mogą kupować i sekurytyzować. Jednak, jeśli stopy procentowe spadną, aktywność na rynku hipotecznym może się ożywić, co przyniesie korzyści bilansom GSE. Na koniec 2024 roku wartość netto Fannie Mae wynosiła prawie 95 miliardów dolarów (wzrost o 22% w porównaniu z 2023 rokiem), a wartość netto Freddie Mac wynosiła prawie 60 miliardów dolarów (wzrost o 25% w porównaniu z 2023 rokiem).

Podsumowanie

Od Wielkiego Kryzysu po pandemię w 2020 roku, Fannie Mae i Freddie Mac odegrały kluczową rolę w kształtowaniu współczesnego rynku hipotecznego. W mniejszym lub większym stopniu, wspierają około 70% kredytów hipotecznych w USA. Tylko w 2024 roku Fannie Mae nabyła kredyty jednorodzinne o wartości 326 miliardów dolarów (wzrost o 3% w porównaniu z 2023 rokiem), a Freddie Mac nabył ponad 1 milion kredytów, przepakowanych w MBS o łącznej wartości ponad 411 miliardów dolarów (wzrost o 18% w porównaniu z 2023 rokiem).

Dzięki wsparciu rządu federalnego, Fannie Mae i Freddie Mac pomogły utrzymać stałe i niezawodne źródło finansowania hipotecznego dla osób fizycznych, rodzin i inwestorów – zarówno w okresach spowolnienia gospodarczego, jak i wzrostu. Bez nich Amerykanie prawdopodobnie musieliby mierzyć się z wyższymi stopami procentowymi kredytów hipotecznych, krótszymi okresami kredytowania i większymi trudnościami w zakupie domów.

FAQ

Jaka jest różnica między Fannie Mae i Freddie Mac?

Chociaż Fannie Mae i Freddie Mac są bardzo podobne, istnieją pewne subtelne różnice. Główna różnica polega na tym, od kogo kupują kredyty hipoteczne. Fannie Mae zazwyczaj kupuje kredyty od większych banków komercyjnych, podczas gdy Freddie Mac skupia się na mniejszych bankach i kasach oszczędnościowo-pożyczkowych. Fannie Mae powstała również około 30 lat wcześniej niż Freddie Mac.

Co to są kredyty hipoteczne typu subprime i Alt-A?

Kredyty subprime to kredyty hipoteczne udzielane kredytobiorcom o niskiej zdolności kredytowej, charakteryzujące się wyższym ryzykiem niespłacalności. Kredyty Alt-A to kredyty o wyższym ryzyku niż kredyty prime (o najwyższej jakości), ale niższym niż subprime. Często charakteryzują się brakującą dokumentacją dochodów kredytobiorcy lub innymi czynnikami podwyższonego ryzyka.

Co oznacza konserwacja Fannie Mae i Freddie Mac?

Konserwacja, czyli zarząd komisaryczny, oznacza, że Fannie Mae i Freddie Mac znajdują się pod kontrolą rządu federalnego, reprezentowanego przez Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA). W praktyce oznacza to, że rząd przejął kontrolę nad zarządzaniem i działalnością tych instytucji, aby ustabilizować rynek hipoteczny i zapobiec ich upadkowi podczas kryzysu finansowego 2008 roku. Choć obie firmy są rentowne, nadal pozostają pod konserwacją.

Jeśli chcesz poznać inne artykuły podobne do Kryzys Fannie Mae i Freddie Mac, możesz odwiedzić kategorię Finanse.