Podatek od nieruchomości a współwłasność

Podatek od nieruchomości jest daniną publiczną, którą każdy właściciel nieruchomości w Polsce jest zobowiązany płacić. Sytuacja staje się nieco bardziej złożona, gdy nieruchomość posiada więcej niż jednego właściciela. W takim przypadku mamy do czynienia ze współwłasnością, która niesie za sobą specyficzne regulacje dotyczące podatku od nieruchomości. Niniejszy artykuł ma na celu wyjaśnienie zasad opodatkowania nieruchomości w sytuacji współwłasności, bazując na aktualnych przepisach i orzecznictwie.

Opodatkowanie współwłaścicieli nieruchomości

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, które są właścicielami, posiadaczami samoistnymi, użytkownikami wieczystymi gruntów, a także posiadaczami nieruchomości lub ich części stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W przypadku, gdy nieruchomość stanowi współwłasność, przepisy przewidują solidarną odpowiedzialność wszystkich współwłaścicieli.

Oznacza to, że jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, to podatek od nieruchomości stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich z nich. W praktyce oznacza to, że organ podatkowy może żądać zapłaty całości podatku od jednego, kilku lub wszystkich współwłaścicieli jednocześnie. Uregulowanie zobowiązania przez jednego ze współwłaścicieli zwalnia pozostałych z obowiązku zapłaty podatku w tej części.

Wyjątkiem od zasady solidarnej odpowiedzialności jest współwłasność w częściach ułamkowych lokalu użytkowego – garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem. W takiej sytuacji, obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności. Jest to istotne rozróżnienie, które należy mieć na uwadze.

Zasady odpowiedzialności solidarnej w praktyce

Odpowiedzialność solidarna oznacza, że każdy ze współwłaścicieli jest odpowiedzialny za całość zobowiązania podatkowego. Organ podatkowy nie musi dzielić podatku proporcjonalnie do udziałów we współwłasności. Może on dochodzić całości należności od dowolnego współwłaściciela. Jest to istotne uproszczenie dla organów podatkowych, ale może być zaskoczeniem dla współwłaścicieli.

Warto jednak pamiętać o tzw. roszczeniu regresowym. Jeśli jeden ze współwłaścicieli zapłacił cały podatek, ma prawo dochodzić zwrotu części zapłaconej kwoty od pozostałych współwłaścicieli. Wysokość zwrotu zależy od stosunków prawnych między współwłaścicielami, a w przypadku braku odmiennych ustaleń, zwrot powinien nastąpić w częściach równych. Część zobowiązania przypadająca na współwłaściciela niewypłacalnego rozkłada się proporcjonalnie na pozostałych współwłaścicieli.

Wymiar podatku a decyzja podatkowa

W przypadku współwłasności nieruchomości, każdy współwłaściciel jest stroną postępowania podatkowego. Oznacza to, że wszyscy współwłaściciele powinni być wymienieni w decyzji ustalającej wysokość podatku od nieruchomości, a decyzja ta powinna zostać doręczona każdemu z nich. Postępowanie podatkowe powinno toczyć się z udziałem wszystkich współwłaścicieli i zakończyć się jedną decyzją, stwierdzającą solidarny obowiązek podatkowy wobec wszystkich.

Orzecznictwo sądowe jest w tej kwestii jednolite. Nie jest dopuszczalne opodatkowanie udziału we własności nieruchomości w decyzji adresowanej tylko do jednego współwłaściciela. Organ podatkowy ma obowiązek ustalić podatek od nieruchomości w jednej decyzji, skierowanej do wszystkich współwłaścicieli. Takie stanowisko potwierdził m.in. WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 19 września 2023 r.

Dodatkowo, ustawa o podatkach i opłatach lokalnych precyzuje, że w przypadku współwłasności nieruchomości przez osoby fizyczne i prawne, osoby fizyczne składają deklarację na podatek od nieruchomości oraz opłacają podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne. Jest to istotne ujednolicenie zasad w przypadku mieszanej współwłasności.

Współwłasność nieruchomości a działalność gospodarcza

Sytuacja komplikuje się, gdy jeden ze współwłaścicieli nieruchomości prowadzi działalność gospodarczą. Zgodnie z przepisami, budynki, budowle i grunty będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, co do zasady, są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i podlegają opodatkowaniu według wyższych stawek podatku od nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność kilku osób, z których tylko jeden jest przedsiębiorcą i włączył nieruchomość do swojego przedsiębiorstwa, to fakt ten powoduje obowiązek zapłaty podatku według stawek właściwych dla działalności gospodarczej solidarnie przez wszystkich współwłaścicieli. To oznacza, że nawet współwłaściciele nieprowadzący działalności gospodarczej będą zobowiązani do zapłaty wyższego podatku, jeśli nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej przez jednego z nich.

Warto podkreślić, że każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do uiszczenia podatku od nieruchomości, a uiszczenie podatku w całości przez jednego z nich zwalnia pozostałych. Jednak stawka podatku może być wyższa, jeśli nieruchomość jest związana z działalnością gospodarczą.

Zwolnienia z podatku a odpowiedzialność solidarna

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje szereg zwolnień z podatku od nieruchomości. Co się dzieje w sytuacji, gdy jeden lub kilku współwłaścicieli jest zwolnionych z podatku lub nie podlega mu? W takim przypadku, zasada solidarnej odpowiedzialności nie znajduje zastosowania w pełnym zakresie.

Obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na tych współwłaścicielach, którzy podlegają podatkowi od nieruchomości i nie są z niego zwolnieni, w zakresie odpowiadającym ich łącznemu udziałowi w prawie własności lub posiadaniu. Oznacza to, że zwolnienia podatkowe przysługujące niektórym współwłaścicielom są uwzględniane, a solidarna odpowiedzialność dotyczy tylko tych, którzy podlegają opodatkowaniu.

Specyfika współwłasności małżeńskiej

W kontekście podatku od nieruchomości, współwłasność małżeńska jest traktowana tak samo, jak zwykła współwłasność. Małżonków uważa się za współwłaścicieli w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Decyzja podatkowa jest wydawana na oboje małżonków, każdy z nich jest stroną postępowania, a decyzja doręczana jest każdemu z osobna. W decyzji wymiarowej dotyczącej nieruchomości wspólnej, oboje małżonkowie są wykazywani jako podatnicy, a podatek jest określony w jednej kwocie, bez podziału na małżonków.

Orzecznictwo sądowe – kluczowe wyroki

Orzecznictwo sądowe w zakresie podatku od nieruchomości i współwłasności jest bogate i precyzuje wiele aspektów stosowania przepisów. Poniżej kilka kluczowych cytatów z wyroków WSA, które warto znać:

• Wyrok WSA w Szczecinie z dnia 20 września 2023 r.: "W sytuacji gdy nieruchomość stanowi współwłasność, to obowiązek podatkowy ciąży na wszystkich współwłaścicielach solidarnie. Wzajemne relacje współwłaścicieli oraz spory co do zakresu posiadania nieruchomości wspólnej (korzystania lub niekorzystania z niej), pozostają bez znaczenia z punktu widzenia ponoszenia ciężarów w podatku od nieruchomości (płacenia podatku). Konflikty pojawiające się w stosunkach między współwłaścicielami należą do materii prawa cywilnego i nie mogą rodzić konsekwencji na gruncie podatku od nieruchomości".
• Wyrok WSA w Szczecinie z dnia 20 września 2023 r.: "Jeżeli jeden ze współwłaścicieli nieruchomość włączy ją do swojego przedsiębiorstwa to skutkuje to obowiązkiem zapłaty podatku od nieruchomości z zastosowaniem stawki najwyższej solidarnie przez wszystkich".
• Wyrok WSA w Szczecinie z dnia 23 listopada 2022 r.: "Okoliczność, iż pozostali współwłaściciele nieruchomości z niej nie korzystają i nie pobierają pożytków, jest nieistotna dla rozstrzygnięcia sprawy w przedmiocie podatku od nieruchomości".

Powyższe wyroki jasno wskazują, że istotna jest sama współwłasność, a nie sposób korzystania z nieruchomości czy relacje między współwłaścicielami. Współwłasność generuje solidarny obowiązek podatkowy, a włączenie nieruchomości do działalności gospodarczej przez jednego ze współwłaścicieli podwyższa stawkę podatku dla wszystkich.

Podstawa prawna

Artykuł został opracowany na podstawie:

• Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 70)
• Gazeta Podatkowa nr 13 (2096) z dnia 12.02.2024

Pytania i odpowiedzi (FAQ)

Czy współwłaściciel musi płacić podatek od nieruchomości?

Tak, każdy współwłaściciel nieruchomości jest zobowiązany do płacenia podatku od nieruchomości. W przypadku współwłasności obowiązuje zasada solidarnej odpowiedzialności, co oznacza, że każdy współwłaściciel jest odpowiedzialny za całość podatku.

Co oznacza solidarna odpowiedzialność współwłaścicieli?

Solidarna odpowiedzialność oznacza, że organ podatkowy może żądać zapłaty całości podatku od jednego, kilku lub wszystkich współwłaścicieli. Zapłata podatku przez jednego współwłaściciela zwalnia pozostałych z obowiązku zapłaty w tej części.

Czy stawka podatku może być wyższa, gdy jeden ze współwłaścicieli prowadzi działalność gospodarczą?

Tak, jeżeli jeden ze współwłaścicieli włączy nieruchomość do swojej działalności gospodarczej, to podatek od nieruchomości dla wszystkich współwłaścicieli może być naliczony według wyższej stawki, właściwej dla działalności gospodarczej.

Czy decyzja podatkowa jest wysyłana do każdego współwłaściciela osobno?

Tak, w przypadku współwłasności, decyzja ustalająca wysokość podatku od nieruchomości powinna być skierowana do wszystkich współwłaścicieli i doręczona każdemu z nich osobno.

Co się dzieje, gdy jeden ze współwłaścicieli jest zwolniony z podatku?

W takim przypadku, zasada solidarnej odpowiedzialności jest ograniczona. Obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na współwłaścicielach, którzy podlegają podatkowi i nie są z niego zwolnieni, w zakresie odpowiadającym ich łącznemu udziałowi w prawie własności.

Jeśli chcesz poznać inne artykuły podobne do Podatek od nieruchomości a współwłasność, możesz odwiedzić kategorię Rachunkowość.