Kiedy zakup mieszkania jest zwolniony z PCC?

Zakup mieszkania to poważna inwestycja finansowa, często wiążąca się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Oprócz ceny nieruchomości, nabywcy muszą liczyć się z dodatkowymi kosztami, takimi jak opłaty notarialne, koszty remontu i wyposażenia, a także potencjalne podatki. Jednym z nich jest podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC. Czy zawsze trzeba go płacić przy zakupie mieszkania? Na szczęście nie! Istnieją sytuacje, w których możesz być zwolniony z tego obowiązku. Dowiedz się, kiedy zakup mieszkania nie podlega opodatkowaniu PCC.

Zakup mieszkania w Polsce – wyzwanie finansowe

Rynek nieruchomości w Polsce dynamicznie się zmienia, a ceny mieszkań wciąż rosną. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, w latach 2015-2023 lokale mieszkalne podrożały o blisko 80%! Chociaż w ostatnim czasie wzrost cen nieco spowolnił, zakup własnego „M” nadal stanowi spore obciążenie dla budżetu. Wielu Polaków decyduje się na kredyt hipoteczny, aby zrealizować marzenie o własnym domu lub mieszkaniu. Średnia wartość wnioskowanego kredytu hipotecznego w czerwcu 2024 roku przekroczyła 440 tysięcy złotych, co świadczy o skali wydatków związanych z zakupem nieruchomości.

Koszty zakupu mieszkania nie ograniczają się jedynie do ceny transakcyjnej. Należy uwzględnić również wydatki na wykończenie, remont, a także opłaty notarialne i podatki. W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym, jednym z potencjalnych kosztów jest właśnie podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Warto jednak wiedzieć, że w pewnych sytuacjach można uniknąć jego zapłaty.

Podatek VAT a podatek PCC przy zakupie mieszkania

Warto rozróżnić dwa rodzaje podatków, które mogą wystąpić przy zakupie nieruchomości: podatek od towarów i usług (VAT) oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podatek VAT jest zazwyczaj wliczony w cenę mieszkań na rynku pierwotnym, czyli kupowanych bezpośrednio od dewelopera. Stawka VAT wynosi 8% dla mieszkań o powierzchni do 150 mkw. i domów do 300 mkw. oraz 23% dla lokali użytkowych i tzw. mikrokawalerek o powierzchni poniżej 25 mkw.

Podatek PCC natomiast dotyczy transakcji na rynku wtórnym, czyli zakupu mieszkań używanych. Standardowa stawka PCC wynosi 2% wartości nieruchomości. Jednak istnieją sytuacje, w których nabywca jest zwolniony z obowiązku zapłaty tego podatku.

Kiedy nie zapłacisz podatku PCC przy zakupie mieszkania? Zwolnienie dla pierwszego mieszkania

Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązują przepisy, które wprowadziły zwolnienie z PCC dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym. To znacząca ulga dla osób, które dopiero wchodzą na rynek nieruchomości. Aby skorzystać ze zwolnienia, muszą być spełnione następujące warunki:

• Nabywcą jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne.
• Żaden z nabywców w dniu zakupu nie ma prawa własności mieszkania lub domu jednorodzinnego, ani udziału w takim prawie.

Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, gdy nabywca posiada prawo do nieruchomości, ale nabył je w drodze dziedziczenia, a jego udział nie przekracza 50%. W takim przypadku nadal może skorzystać ze zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania.

Interpretacje przepisów dotyczących zwolnienia z PCC dla pierwszego mieszkania bywają niekiedy skomplikowane. Organy skarbowe rozpatrywały m.in. przypadki posiadania budynków gospodarczych na działce otrzymanej w darowiźnie czy domów w budowie. W takich sytuacjach interpretacje przemawiają na korzyść podatników, potwierdzając możliwość skorzystania ze zwolnienia, jeśli budynek nie jest przeznaczony do celów mieszkaniowych lub nie jest jeszcze gotowy do zamieszkania.

Aby skorzystać ze zwolnienia, nabywca musi złożyć u notariusza oświadczenie, że spełnia warunki do jego uzyskania, czyli nie posiada innej nieruchomości mieszkalnej, w której udział przekracza 50%. Podanie nieprawdziwych informacji może skutkować poważnymi konsekwencjami prawnymi, włącznie z odpowiedzialnością karną skarbową.

Inne przypadki zwolnienia z podatku PCC przy zakupie mieszkania

Oprócz zwolnienia dla pierwszego mieszkania, istnieją inne sytuacje, w których zakup nieruchomości nie podlega opodatkowaniu PCC. Dotyczy to między innymi:

• Zakupu mieszkania od spółdzielni mieszkaniowej z prawem spółdzielczym własnościowym. W tym przypadku właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia, a nabywca nabywa jedynie prawo do lokalu, co nie podlega PCC.
• Wykupu mieszkania komunalnego. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują preferencyjne warunki wykupu mieszkań komunalnych, które również są zwolnione z PCC.
• Zakupu lokalu na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska. Te specyficzne przypadki, związane z realizacją celów środowiskowych, również mogą być zwolnione z podatku.

Podatek PCC w wysokości 6% – kiedy zapłacisz więcej?

Od 1 stycznia 2024 roku obowiązują przepisy, które wprowadziły wyższą stawkę podatku PCC w wysokości 6% dla osób, które kupują szóste i kolejne mieszkanie. Ta zmiana ma na celu ograniczenie masowego skupowania nieruchomości przez inwestorów i fundusze inwestycyjne. Podwyższona stawka dotyczy zakupu mieszkań w jednym lub kilku budynkach, położonych na tej samej nieruchomości gruntowej.

Co istotne, 6% PCC może być naliczane nawet przy zakupie od dewelopera, jeśli jest to szósty lub kolejny lokal nabywany przez tego samego nabywcę w danej inwestycji. Przepisy te uderzają głównie w fundusze PRS (Private Rented Sector), które często masowo inwestują w mieszkania na wynajem. Nowe regulacje mogą wpłynąć na strategie inwestycyjne i skłonić inwestorów do dywersyfikacji zakupów.

Warto podkreślić, że 6% PCC obowiązuje niezależnie od tego, czy zakupy są dokonywane w ramach jednej, czy wielu transakcji. Liczy się łączna liczba mieszkań posiadanych przez nabywcę w danej inwestycji, nawet jeśli poprzednie lokale zostały nabyte przed wejściem w życie nowych przepisów. Podwyższona stawka dotyczy również udziałów w lokalach mieszkalnych, aby zapobiec unikaniu opodatkowania poprzez nabywanie udziałów zamiast całych mieszkań.

Jak obliczyć i zapłacić podatek PCC?

Podatek PCC wynosi 2% (lub 6% w przypadku szóstego i kolejnego mieszkania) od wartości rynkowej nieruchomości. W praktyce podstawą opodatkowania jest cena transakcyjna, czyli kwota, za jaką kupujesz mieszkanie. Nie można jednak zaniżać wartości nieruchomości w umowie, aby zapłacić niższy podatek. Urząd skarbowy ma prawo zweryfikować wartość rynkową i w razie stwierdzenia nieprawidłowości, wezwać do zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami.

Podatek PCC płaci kupujący u notariusza w momencie zawierania umowy kupna-sprzedaży. Notariusz jest płatnikiem podatku, czyli ma obowiązek naliczenia, pobrania i przekazania go do urzędu skarbowego. To notariusz sporządza również deklarację PCC-3 i składa ją w urzędzie skarbowym w imieniu nabywcy. Termin zapłaty podatku wynosi 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, czyli od dnia podpisania umowy.

Warto pamiętać, że jeśli notariusz pobierze podatek PCC w sytuacji, gdy przysługuje Ci zwolnienie, możesz ubiegać się o zwrot nadpłaconego podatku. W takim przypadku należy złożyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty do urzędu skarbowego. Najwygodniej zrobić to elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy.

Sprzedaż mieszkania a podatek

Zakup mieszkania na rynku wtórnym wiąże się z potencjalnym podatkiem PCC, ale również sprzedaż nieruchomości może być opodatkowana. Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia i uzyskasz z tego tytułu dochód, zapłacisz 19% podatek dochodowy. Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami nabycia nieruchomości.

Możesz jednak uniknąć podatku dochodowego ze sprzedaży mieszkania, jeśli uzyskane środki przeznaczysz na cele mieszkaniowe, np. zakup innej nieruchomości, remont, czy spłatę kredytu hipotecznego. Przepisy podatkowe przewidują szereg ulg i zwolnień, które warto znać, aby zminimalizować obciążenia podatkowe związane z obrotem nieruchomościami.

Pamiętaj, że przepisy podatkowe mogą być skomplikowane i ulegać zmianom. W razie wątpliwości warto skonsultować się z doradcą podatkowym lub notariuszem, aby upewnić się, czy w Twojej konkretnej sytuacji przysługuje Ci zwolnienie z podatku PCC przy zakupie mieszkania i jakie formalności należy dopełnić.

Źródło: Mateusz Modzelewski, Ekspert Finansowy NOTUS

Jeśli chcesz poznać inne artykuły podobne do Kiedy zakup mieszkania jest zwolniony z PCC?, możesz odwiedzić kategorię Rachunkowość.