Świadectwo energetyczne a notariusz – co musisz wiedzieć?

Czy kiedykolwiek zastanawiałeś się, jaką rolę odgrywa notariusz w procesie sprzedaży lub wynajmu nieruchomości w kontekście świadectwa energetycznego? Od 28 kwietnia 2023 roku, zgodnie z nowymi przepisami, posiadanie aktualnego świadectwa charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe dla większości nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub wynajmu. Ten dokument nie tylko informuje o efektywności energetycznej budynku, ale również wpływa na wartość nieruchomości i jest kluczowy podczas transakcji notarialnych. Czy notariusz sprawdza świadectwo energetyczne? Kiedy jest ono potrzebne i jakie konsekwencje niesie za sobą jego brak? Zanurzmy się w szczegóły, aby rozwiać wszelkie wątpliwości.

Kiedy świadectwo energetyczne jest niezbędne u notariusza?

Notariusz odgrywa kluczową rolę w transakcjach związanych z nieruchomościami, a od niedawna jego obowiązki rozszerzyły się o weryfikację świadectwa energetycznego. Dokument ten jest wymagany podczas sporządzania aktu notarialnego sprzedaży, darowizny, a także przy umowach najmu nieruchomości. Jego głównym celem jest dostarczenie potencjalnym nabywcom lub najemcom rzetelnych informacji o efektywności energetycznej budynku, co przekłada się na przewidywane koszty eksploatacji.

Zgodnie z przepisami, to na sprzedającym lub wynajmującym spoczywa obowiązek przekazania świadectwa energetycznego nabywcy lub najemcy. Notariusz natomiast ma obowiązek upewnić się, że ten obowiązek został spełniony. Brak świadectwa może skutkować nie tylko problemami prawnymi, ale również finansowymi, w postaci grzywny. Świadectwo energetyczne jest wymagane niezależnie od tego, czy transakcja dotyczy całego budynku, czy tylko jego części, takiej jak mieszkanie lub lokal użytkowy. Jest to wymóg obligatoryjny, mający na celu zwiększenie transparentności rynku nieruchomości i promowanie budownictwa energooszczędnego.

Jak przebiega proces sporządzania świadectwa energetycznego?

Aby uzyskać świadectwo energetyczne, konieczne jest skorzystanie z usług certyfikowanego audytora energetycznego. Proces ten rozpoczyna się od szczegółowej analizy budynku, podczas której audytor ocenia różne aspekty wpływające na jego charakterystykę energetyczną. Analiza obejmuje między innymi:

• Izolację termiczną ścian, dachu i podłóg.
• Rodzaj i sprawność systemu ogrzewania.
• Efektywność wentylacji.
• System przygotowania ciepłej wody użytkowej.
• W przypadku budynków niemieszkalnych również system oświetlenia.

Na podstawie zebranych danych audytor oblicza zapotrzebowanie na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych budynku, takich jak ogrzewanie, wentylacja, przygotowanie ciepłej wody i oświetlenie (w przypadku budynków niemieszkalnych). Wyniki tych obliczeń są przedstawiane w świadectwie charakterystyki energetycznej, które zawiera również zalecenia dotyczące poprawy efektywności energetycznej budynku. Dokument musi zawierać unikalny numer nadany w centralnym rejestrze oraz podpis osoby uprawnionej. Świadectwo może być wydane w formie papierowej lub elektronicznej i jest ważne przez 10 lat od daty sporządzenia. Ważne jest, aby pamiętać o konieczności ponownego sporządzenia świadectwa w przypadku przeprowadzenia prac remontowych, które znacząco wpływają na charakterystykę energetyczną budynku, np. wymiany okien, ocieplenia ścian czy modernizacji systemu ogrzewania.

Konsekwencje braku świadectwa charakterystyki energetycznej

Brak świadectwa charakterystyki energetycznej podczas transakcji sprzedaży lub wynajmu nieruchomości niesie za sobą poważne konsekwencje. Przede wszystkim, notariusz może odmówić sporządzenia aktu notarialnego, jeśli dokument nie zostanie przedstawiony. To z kolei może opóźnić, a nawet uniemożliwić finalizację transakcji. Dodatkowo, przepisy przewidują kary finansowe dla sprzedających lub wynajmujących, którzy nie dopełnią obowiązku dostarczenia świadectwa. Grzywna może wynosić nawet do 5 000 zł. W przypadku najmu, warto podkreślić, że najemca ma prawo do otrzymania świadectwa, a wynajmujący ma obowiązek mu je przekazać. Brak świadectwa nie tylko generuje potencjalne problemy prawne i finansowe, ale również wpływa na bezpieczeństwo energetyczne transakcji i ogranicza prawa informacyjne nabywcy lub najemcy.

Dodatkowe obowiązki notariusza w kontekście świadectwa energetycznego

Od 28 kwietnia 2023 roku, notariusz został obciążony dodatkowym obowiązkiem weryfikacji świadectwa energetycznego. Jego rola nie ogranicza się już tylko do formalnego sporządzenia aktu notarialnego, ale obejmuje również dbałość o to, aby transakcja przebiegała zgodnie z obowiązującymi przepisami dotyczącymi charakterystyki energetycznej budynków. Podstawą prawną tych wymogów są przepisy Ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz Kodeksu cywilnego, a także rozporządzenia Ministra Infrastruktury dotyczące warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki.

Konkretne zadania notariusza w kontekście świadectwa energetycznego:

• Poinformowanie stron transakcji o obowiązku posiadania i przekazania świadectwa energetycznego. Notariusz musi uświadomić sprzedającego lub wynajmującego o konieczności dostarczenia tego dokumentu.
• Sprawdzenie, czy świadectwo energetyczne zostało sporządzone zgodnie z obowiązującymi przepisami. Notariusz weryfikuje, czy dokument jest ważny, czy dotyczy właściwej nieruchomości i czy został wystawiony przez uprawnioną osobę.
• Dołączenie numeru świadectwa energetycznego do aktu notarialnego. Jest to formalny wymóg, który potwierdza, że notariusz dopełnił swoich obowiązków w zakresie weryfikacji świadectwa.

Warto podkreślić, że notariusz nie ocenia merytorycznej zawartości świadectwa, czyli nie analizuje wskaźników zapotrzebowania na energię. Jego zadaniem jest jedynie sprawdzenie formalnej poprawności dokumentu i dopełnienie obowiązków informacyjnych. Notariusz ma również obowiązek poinformować strony umowy o potencjalnych konsekwencjach związanych z brakiem świadectwa, w tym o możliwości nałożenia kary grzywny.

Czym jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo energetyczne, inaczej certyfikat energetyczny, to dokument zawierający szczegółowe informacje o charakterystyce energetycznej budynku lub lokalu. Określa on roczne zapotrzebowanie na energię użytkową, emisję CO2 oraz wskaźnik EP (wskaźnik energii pierwotnej). Te dane pozwalają potencjalnemu nabywcy lub najemcy oszacować przyszłe koszty eksploatacji nieruchomości, związane z ogrzewaniem, chłodzeniem, wentylacją i przygotowaniem ciepłej wody.

Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego spoczywa na:

• Właścicielu lub zarządcy budynku w przypadku sprzedaży lub wynajmu budynku lub jego części.
• Właścicielu lub użytkowniku wieczystym w przypadku zbycia nieruchomości w drodze darowizny.
• Inwestorze, w przypadku ubiegania się o pozwolenie na budowę lub odbiór budynku.

Odpowiedzialność notariusza

Notariusz ponosi odpowiedzialność za prawidłowe wykonywanie swoich obowiązków zawodowych. W przypadku niedopełnienia obowiązków związanych z świadectwem energetycznym, takich jak brak poinformowania stron o konieczności jego przedłożenia lub brak dołączenia numeru świadectwa do aktu notarialnego, notariusz może zostać pociągnięty do odpowiedzialności dyscyplinarnej i finansowej. Może również podlegać karze grzywny.

Konsekwencje braku świadectwa energetycznego dla nabywcy

Choć brak świadectwa energetycznego nie uniemożliwia formalnie zawarcia umowy sprzedaży lub darowizny nieruchomości, nabywca nieruchomości, który nie otrzymał tego dokumentu, ma pewne prawa. Może on:

• Żądać od zbywcy dostarczenia świadectwa energetycznego w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy.
• Odstąpić od umowy, jeśli zbywca nie dostarczy świadectwa energetycznego w wyznaczonym terminie.
• Złożyć skargę do Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Warto jednak zaznaczyć, że skorzystanie z prawa do odstąpienia od umowy może być procesem skomplikowanym i czasochłonnym. Dlatego najlepiej jest upewnić się o posiadaniu świadectwa energetycznego jeszcze przed finalizacją transakcji.

Wyjątki od obowiązku posiadania świadectwa energetycznego

Istnieją pewne wyjątki od obowiązku posiadania świadectwa energetycznego. Nie dotyczy on przede wszystkim:

• Budynków zabytkowych, podlegających ochronie konserwatorskiej.
• Budynków użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej poniżej 50 m².
• Lokali mieszkalnych w budynkach, w których nie jest konieczne sporządzenie świadectwa energetycznego (np. budynki gospodarcze, garaże wolnostojące).

Dodatkowo, w przypadku umowy najmu okazjonalnego, notariusz ma dodatkowe obowiązki, takie jak zażądanie oświadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 k.p.c. oraz wskazanie w akcie notarialnym adresu lokalu zastępczego. Istotne jest również dołączenie oświadczenia właściciela lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na jego wskazanie.

Świadectwo energetyczne przy darowiźnie nieruchomości

W kontekście darowizny nieruchomości, obowiązek posiadania świadectwa energetycznego również obowiązuje. Przekazanie nieruchomości w formie darowizny, podobnie jak sprzedaż, wymaga dopełnienia formalności związanych z charakterystyką energetyczną budynku. Darowizna nie zwalnia darczyńcy z obowiązku przekazania świadectwa energetycznego obdarowanemu. Jest to ważne z kilku powodów:

• Informacja o zużyciu energii: Świadectwo dostarcza obdarowanemu informacji o potencjalnych kosztach utrzymania nieruchomości.
• Transparentność transakcji: Zapewnia przejrzystość i pełną informację o stanie nieruchomości.
• Obowiązek prawny: Brak świadectwa przy darowiźnie również może skutkować karą grzywny.

Certyfikat energetyczny wpływa również na wartość nieruchomości. Budynek o wysokiej efektywności energetycznej jest bardziej atrakcyjny, a niski wskaźnik efektywności może obniżyć jego wartość.

Koszty i konsekwencje braku świadectwa energetycznego przy darowiźnie

Uzyskanie świadectwa energetycznego wiąże się z kosztami, jednak są one relatywnie niewielkie w porównaniu z potencjalnymi konsekwencjami braku dokumentu. Brak świadectwa przy darowiźnie może prowadzić do kar finansowych, a w skrajnych przypadkach nawet do problemów z dalszym użytkowaniem nieruchomości przez obdarowanego.

Jak poprawić efektywność energetyczną przed uzyskaniem świadectwa?

Przed uzyskaniem świadectwa energetycznego, warto rozważyć podjęcie działań mających na celu poprawę efektywności energetycznej budynku. Nawet proste kroki, takie jak:

• Poprawa izolacji termicznej.
• Wymiana okien na energooszczędne.
• Modernizacja systemu ogrzewania.
• Instalacja odnawialnych źródeł energii (np. panele słoneczne).

mogą znacząco wpłynąć na charakterystykę energetyczną budynku i podnieść jego wartość.

Podsumowanie

Podsumowując, świadectwo energetyczne jest kluczowym dokumentem w transakcjach nieruchomości, a notariusz odgrywa istotną rolę w zapewnieniu przestrzegania przepisów z nim związanych. Zarówno przy sprzedaży, wynajmie, jak i darowiźnie nieruchomości, posiadanie aktualnego świadectwa energetycznego jest obowiązkowe i ma na celu ochronę praw nabywców i najemców oraz promowanie budownictwa energooszczędnego. Notariusz ma obowiązek informować strony transakcji o konieczności posiadania świadectwa, weryfikować jego formalną poprawność i dołączać numer świadectwa do aktu notarialnego. Niedopełnienie tych obowiązków może skutkować konsekwencjami prawnymi i finansowymi zarówno dla stron transakcji, jak i dla samego notariusza. Pamiętaj, aby przed wizytą u notariusza upewnić się, że posiadasz aktualne świadectwo charakterystyki energetycznej swojej nieruchomości, aby transakcja przebiegła sprawnie i bezproblemowo.

Jeśli chcesz poznać inne artykuły podobne do Świadectwo energetyczne a notariusz – co musisz wiedzieć?, możesz odwiedzić kategorię Rachunkowość.