Świadectwo energetyczne dla spółdzielni mieszkaniowej

W dzisiejszych czasach, kiedy oszczędność energii i dbałość o środowisko stają się coraz ważniejsze, świadectwa charakterystyki energetycznej zyskują na znaczeniu. Dokument ten dostarcza kluczowych informacji o efektywności energetycznej budynku, co jest istotne zarówno dla właścicieli, najemców, jak i potencjalnych kupujących nieruchomości. W kontekście spółdzielni mieszkaniowych, pojawia się pytanie o obowiązek posiadania i wydawania takich świadectw. Czy spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek wydać świadectwo energetyczne? Odpowiedź na to pytanie jest złożona i zależy od kilku czynników, które omówimy w niniejszym artykule.

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Zanim przejdziemy do kwestii obowiązków spółdzielni mieszkaniowych, warto wyjaśnić, czym dokładnie jest świadectwo charakterystyki energetycznej. Jest to dokument, który określa zapotrzebowanie budynku na energię potrzebną do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia oraz oświetlenia. Świadectwo to jest ważne przez 10 lat od daty sporządzenia, chyba że w tym czasie budynek przejdzie modernizację, która wpłynie na jego charakterystykę energetyczną. W takim przypadku, należy sporządzić nowe świadectwo.

W świadectwie znajdziemy szczegółowe informacje, takie jak:

• Wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię pierwotną (EP).
• Wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową (EK).
• Wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową (EU).
• Udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię pierwotną.
• Rekomendacje dotyczące poprawy charakterystyki energetycznej budynku.

Świadectwo jest sporządzane przez certyfikowanego audytora energetycznego, który musi posiadać odpowiednie uprawnienia.

Podstawa prawna w Polsce

Obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej w Polsce wynika z przepisów prawa europejskiego oraz krajowego. Głównym aktem prawnym regulującym tę kwestię jest Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków. Ustawa ta implementuje dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków.

Zgodnie z ustawą, świadectwo charakterystyki energetycznej jest wymagane dla:

• Budynków nowo budowanych.
• Budynków poddawanych przebudowie lub modernizacji, jeśli te działania wpływają na ich charakterystykę energetyczną.
• Budynków sprzedawanych lub wynajmowanych.
• Budynków użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej powyżej 250 m², które są często odwiedzane przez osoby.

Ustawa przewiduje również wyjątki od tego obowiązku, które omówimy później.

Obowiązki spółdzielni mieszkaniowych w zakresie świadectw energetycznych

Spółdzielnie mieszkaniowe, jako zarządcy nieruchomości, mają określone obowiązki związane z świadectwami charakterystyki energetycznej. Obowiązek wydania świadectwa przez spółdzielnię mieszkaniową pojawia się przede wszystkim w sytuacjach, gdy spółdzielnia dokonuje czynności prawnych związanych z lokalem mieszkalnym lub budynkiem, dla którego świadectwo jest wymagane. Kluczowe sytuacje, w których spółdzielnia mieszkaniowa *może* mieć obowiązek wydania świadectwa, to:

• Sprzedaż lokalu mieszkalnego: Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa sprzedaje lokal mieszkalny, który stanowi jej własność (np. w przypadku przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności), wówczas co do zasady powinna przekazać nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej.
• Wynajem lokalu mieszkalnego: Podobnie, jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa wynajmuje lokale mieszkalne, powinna udostępnić najemcy świadectwo charakterystyki energetycznej. Obowiązek ten dotyczy zarówno nowych umów najmu, jak i umów przedłużanych lub aneksowanych.
• Nowo wybudowane budynki: W przypadku budowy nowych budynków przez spółdzielnię mieszkaniową, konieczne jest sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla całego budynku, a następnie udostępnienie go nabywcom lub najemcom lokali.
• Poważne remonty i modernizacje: Jeśli spółdzielnia przeprowadza remonty lub modernizacje budynków, które istotnie wpływają na ich charakterystykę energetyczną (np. termomodernizacja, wymiana okien, systemów grzewczych), może pojawić się obowiązek aktualizacji lub sporządzenia nowego świadectwa.

Warto podkreślić, że obowiązek dotyczy *udostępnienia* świadectwa. Zgodnie z przepisami, świadectwo charakterystyki energetycznej należy przekazać nabywcy lub najemcy najpóźniej w momencie zawarcia umowy sprzedaży lub najmu. W praktyce oznacza to, że spółdzielnia mieszkaniowa powinna zadbać o sporządzenie świadectwa odpowiednio wcześniej.

Kiedy spółdzielnia mieszkaniowa NIE ma obowiązku wydania świadectwa?

Istnieją sytuacje, w których spółdzielnia mieszkaniowa nie ma obowiązku wydawania świadectwa charakterystyki energetycznej. Do najważniejszych wyjątków należą:

• Udostępnianie lokalu członkowi spółdzielni w ramach spółdzielczego prawa do lokalu: W przypadku, gdy członek spółdzielni korzysta z lokalu na podstawie spółdzielczego prawa do lokalu (lokatorskiego lub własnościowego), a nie dochodzi do sprzedaży lub najmu lokalu przez spółdzielnię na rzecz osoby trzeciej, obowiązek wydania świadectwa zazwyczaj nie występuje. Spółdzielcze prawo do lokalu ma specyficzny charakter i nie jest traktowane jako klasyczna sprzedaż czy wynajem nieruchomości w rozumieniu przepisów o świadectwach energetycznych.
• Budynki zabytkowe: Budynki wpisane do rejestru zabytków, pod pewnymi warunkami, mogą być zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa. Jednakże, warto sprawdzić szczegółowe przepisy, ponieważ zwolnienie nie jest automatyczne i może zależeć od zakresu prac konserwatorskich.
• Budynki przeznaczone do użytkowania przez krótki czas: Budynki przeznaczone do użytkowania przez okres nie dłuższy niż 4 miesiące w roku nie muszą posiadać świadectwa. Ten wyjątek raczej nie dotyczy typowych budynków mieszkalnych spółdzielni.
• Budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²: Małe budynki wolnostojące, które nie są typowe dla zasobów spółdzielni mieszkaniowych, również mogą być zwolnione.
• Budynki sakralne i przeznaczone na cele kultu religijnego: Ten wyjątek również nie jest bezpośrednio związany z działalnością spółdzielni mieszkaniowych w kontekście budownictwa mieszkaniowego.
• Budynki przemysłowe i gospodarcze: Budynki przemysłowe i gospodarcze, które nie są ogrzewane lub są ogrzewane w ograniczonym zakresie, mogą być zwolnione. Ten wyjątek również nie dotyczy typowych budynków mieszkalnych.

Należy pamiętać, że interpretacja przepisów może być złożona, a w razie wątpliwości, warto skonsultować się z prawnikiem lub specjalistą ds. charakterystyki energetycznej budynków.

Konsekwencje braku świadectwa

Brak świadectwa charakterystyki energetycznej w sytuacjach, gdy jest ono wymagane, może wiązać się z konsekwencjami prawnymi. Ustawa przewiduje kary grzywny za niedopełnienie obowiązku udostępnienia świadectwa. Kara może zostać nałożona na podmiot odpowiedzialny za sporządzenie i udostępnienie świadectwa, czyli w określonych przypadkach na spółdzielnię mieszkaniową.

Ponadto, brak świadectwa może negatywnie wpłynąć na transakcję sprzedaży lub najmu. Potencjalni nabywcy lub najemcy mogą być mniej zainteresowani nieruchomością, która nie posiada świadectwa, ponieważ brak tego dokumentu uniemożliwia im ocenę kosztów eksploatacji związanych z energią. W skrajnych przypadkach, brak świadectwa może nawet skutkować unieważnieniem umowy sprzedaży lub najmu.

Korzyści z posiadania świadectwa energetycznego dla spółdzielni i mieszkańców

Posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej to nie tylko obowiązek prawny, ale również szereg korzyści zarówno dla spółdzielni mieszkaniowej, jak i jej mieszkańców:

• Informacja o efektywności energetycznej: Świadectwo dostarcza rzetelnej informacji o tym, jak energooszczędny jest budynek lub lokal. Pozwala to mieszkańcom na lepsze zrozumienie potencjalnych kosztów związanych z energią i podejmowanie świadomych decyzji dotyczących oszczędzania energii.
• Identyfikacja obszarów do poprawy: Świadectwo często zawiera rekomendacje dotyczące możliwych ulepszeń, które mogą poprawić charakterystykę energetyczną budynku. Spółdzielnia może wykorzystać te rekomendacje do planowania inwestycji w termomodernizację, wymianę instalacji, czy inne działania mające na celu zmniejszenie zużycia energii.
• Zwiększenie wartości nieruchomości: Budynki o lepszej charakterystyce energetycznej są zazwyczaj bardziej atrakcyjne na rynku nieruchomości. Posiadanie świadectwa i dbałość o efektywność energetyczną może przyczynić się do wzrostu wartości budynków spółdzielni.
• Oszczędności dla mieszkańców: Poprawa efektywności energetycznej budynków przekłada się na niższe rachunki za energię dla mieszkańców. To bezpośrednia korzyść finansowa, która jest szczególnie istotna w kontekście rosnących cen energii.
• Wizerunek spółdzielni: Spółdzielnia mieszkaniowa, która aktywnie dba o efektywność energetyczną swoich budynków i posiada świadectwa, buduje pozytywny wizerunek jako organizacja odpowiedzialna społecznie i dbająca o środowisko.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Kto ponosi koszt sporządzenia świadectwa energetycznego?

Koszt sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej zazwyczaj ponosi podmiot zobowiązany do jego udostępnienia, czyli w przypadku sprzedaży lub wynajmu lokalu przez spółdzielnię – spółdzielnia mieszkaniowa. W praktyce koszt ten może zostać uwzględniony w cenie sprzedaży lub czynszu najmu.

Jak długo ważne jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od daty jego sporządzenia, chyba że w tym okresie budynek przejdzie modernizację, która wpłynie na jego charakterystykę energetyczną. W takim przypadku konieczne jest sporządzenie nowego świadectwa.

Gdzie można uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej może sporządzić jedynie certyfikowany audytor energetyczny, wpisany do centralnego rejestru osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Co zrobić, jeśli spółdzielnia mieszkaniowa nie chce wydać świadectwa, mimo obowiązku?

W przypadku, gdy spółdzielnia mieszkaniowa odmawia wydania świadectwa charakterystyki energetycznej w sytuacji, gdy istnieje taki obowiązek, można zgłosić ten fakt do odpowiednich organów nadzoru budowlanego. Można również skorzystać z pomocy prawnej i wezwać spółdzielnię do spełnienia obowiązku.

Podsumowanie

Podsumowując, odpowiedź na pytanie, czy spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek wydać świadectwo charakterystyki energetycznej, jest twierdząca w określonych sytuacjach. Obowiązek ten pojawia się przede wszystkim w kontekście sprzedaży lub wynajmu lokali mieszkalnych przez spółdzielnię, a także w przypadku budowy nowych budynków i poważnych modernizacji wpływających na charakterystykę energetyczną. Choć istnieją pewne wyjątki, spółdzielnie mieszkaniowe powinny być świadome swoich obowiązków w tym zakresie i dbać o sporządzanie świadectw, ponieważ jest to nie tylko wymóg prawny, ale również korzyść dla mieszkańców i samej spółdzielni, przyczyniająca się do oszczędności energii i zwiększenia wartości nieruchomości.

Jeśli chcesz poznać inne artykuły podobne do Świadectwo energetyczne dla spółdzielni mieszkaniowej, możesz odwiedzić kategorię Rachunkowość.