WZ na działce rolnej po reformie

Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) dla działki rolnej od dawna stanowiła furtkę dla inwestycji deweloperskich na terenach podmiejskich. Atrakcyjność lokalizacji domów jednorodzinnych poza miastem sprawiała, że grunty rolne stawały się łakomym kąskiem dla inwestorów. Do niedawna uzyskanie decyzji WZ na działce rolnej było możliwe, choć z pewnymi ograniczeniami, szczególnie dla gruntów najwyższych klas. Jednak 24 września 2023 roku weszła w życie reforma planowania przestrzennego, która wprowadziła istotne zmiany w tym zakresie, niestety, w dużej mierze na niekorzyść inwestorów.

Wydawanie decyzji WZ dla działki rolnej przed reformą planowania przestrzennego

Przed reformą, proces uzyskiwania decyzji WZ dla działek rolnych różnił się w zależności od klasy gruntu. Inaczej wyglądało to dla gruntów klas IV-VI, a inaczej dla klas I-III.

Decyzja WZ dla działki rolnej klasy IV-VI

Do 24 września 2023 roku uzyskanie decyzji WZ dla działek rolnych klas IV-VI zazwyczaj nie nastręczało większych problemów. Inwestor, planujący budowę domu jednorodzinnego na takim gruncie, mógł złożyć wniosek o wydanie decyzji WZ. Kluczowe było spełnienie warunku działki sąsiedniej zabudowanej w sposób pozwalający na określenie parametrów nowej zabudowy. Analiza urbanistyczna przeprowadzana w toku postępowania miała na celu ustalenie, czy nowa zabudowa będzie kontynuacją istniejącej funkcji oraz czy zachowane zostaną odpowiednie parametry i wskaźniki zagospodarowania terenu.

Oprócz wspomnianego warunku działki sąsiedniej, konieczne było spełnienie dodatkowych wymogów wynikających z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

• Dostęp do drogi publicznej: działka rolna musiała mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej.
• Uzbrojenie terenu: istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musiało być wystarczające dla planowanej inwestycji.
• Zgodność z przepisami odrębnymi: decyzja WZ musiała być zgodna z innymi obowiązującymi przepisami prawa.

Spełnienie tych warunków otwierało drogę do uzyskania decyzji WZ dla działki rolnej klas IV-VI. Kolejnym krokiem było uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, a następnie pozwolenia na budowę. Te zasady dotyczące gruntów klas IV-VI nie uległy zmianie po wejściu w życie reformy planowania przestrzennego.

Decyzja WZ dla działki rolnej klasy I-III

Uzyskanie decyzji WZ dla działek rolnych klas I-III było bardziej skomplikowane przed reformą. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja WZ mogła być wydana tylko wtedy, gdy teren nie wymagał zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Dla gruntów klas I-III taka zgoda była wymagana i wydawał ją minister właściwy do spraw rozwoju wsi, co z kolei wiązało się z koniecznością uchwalenia planu miejscowego.

Generalnie, oznaczało to brak możliwości uzyskania decyzji WZ dla gruntów klas I-III bez uprzedniego uchwalenia planu miejscowego, który przeznaczałby te grunty na cele nierolnicze. Budowa na takich gruntach była możliwa dopiero po zmianie przeznaczenia w planie miejscowym.

Jednak istniały wyjątki. W pewnych, ściśle określonych okolicznościach, inwestor mógł uniknąć długiego oczekiwania na plan miejscowy i uzyskać decyzję WZ dla działki rolnej klasy I-III. Warunki te, zawarte w art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, były następujące:

• Co najmniej połowa powierzchni zwartej części gruntu musiała znajdować się w obszarze zwartej zabudowy.
• Grunty musiały być położone nie dalej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej.
• Położenie w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej.
• Powierzchnia gruntu nie mogła przekraczać 0,5 ha, niezależnie od tego, czy stanowił jedną całość, czy kilka odrębnych części.

Te przepisy umożliwiały inwestorom zagospodarowanie działek rolnych wysokich klas, które znajdowały się w otoczeniu istniejącej zabudowy i nie miały istotnego znaczenia dla produkcji rolnej. Wystarczyło uzyskać decyzję WZ, a następnie decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej, aby móc ubiegać się o pozwolenie na budowę.

Wyłączenie możliwości wydania decyzji WZ dla działki rolnej klasy I-III po reformie

Niestety, reforma planowania przestrzennego, która weszła w życie 24 września 2023 roku, przyniosła niekorzystne zmiany dla inwestorów planujących zabudowę na gruntach rolnych klas I-III. Nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wyłączyła możliwość wydawania decyzji WZ dla działek rolnych klas I-III.

Zmianie uległ art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Obecnie, zgodnie z tym przepisem:

Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Co to oznacza w praktyce?

Przestał obowiązywać przepis, który w określonych sytuacjach zwalniał działki rolne wysokiej klasy z konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolne. Decyzja WZ dla działki rolnej może być wydana tylko wtedy, gdy zmiana przeznaczenia gruntu nie jest wymagana (art. 61 ust. 1 pkt. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Ponieważ dla gruntów klas I-III zmiana przeznaczenia na cele nierolne wymaga planu miejscowego (a obecnie, do czasu uchwalenia planów ogólnych, jest to jedyna droga), nie ma obecnie podstaw prawnych do wydania decyzji WZ dla działek rolnych klas I-III.

Ważne! Jeśli po 24 września 2023 roku inwestor złożył wniosek o wydanie decyzji WZ dla działki rolnej klasy I-III, otrzyma decyzję odmowną. Brak przepisów przejściowych uniemożliwia wydawanie decyzji WZ w okresie przejściowym, do czasu uchwalenia planów ogólnych.

Decyzja WZ dla działki rolnej po 24 września 2023 r. – co z toczącymi się postępowaniami?

Inwestorzy, którzy rozpoczęli procedurę uzyskiwania decyzji WZ dla działek rolnych klas I-III przed 24 września 2023 roku, również znajdują się w trudnej sytuacji. Brak przepisów przejściowych oznacza, że toczące się postępowania o wydanie decyzji WZ nie mogą być kontynuowane na starych zasadach. W konsekwencji, należy liczyć się z otrzymaniem decyzji odmownej, powołującej się na art. 61 ust. 1 pkt. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z nowymi przepisami, do czasu uchwalenia planu ogólnego i wyznaczenia w nim stref uzupełnienia zabudowy, zmiana przeznaczenia gruntów klas I-III na cele nierolne będzie wymagała zgody ministra oraz zmiany przeznaczenia w planie miejscowym (art. 7 ust. 1 ustawy). To zamyka drogę do uzyskania decyzji WZ dla tych gruntów w obecnym stanie prawnym.

Przykład: Inwestor zakupił działkę rolną klasy III w styczniu 2023 roku i 20 lipca 2023 roku złożył wniosek o wydanie decyzji WZ. Organ administracji publicznej odmówił wydania decyzji WZ 10 października 2023 roku, powołując się na nowe przepisy. Decyzja odmowna jest prawidłowa.

Decyzja WZ dla działki rolnej wydana przed 24 września 2023 r – co z wyłączeniem działki z produkcji rolnej?

Problem dotyczy również inwestorów, którzy posiadają już wydane decyzje WZ, ale nie zdążyli wystąpić z wnioskiem o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub są w trakcie tej procedury. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, wyłączenie gruntów z produkcji rolnej na podstawie decyzji o wyłączeniu dotyczy gruntów klas I-III przeznaczonych w planie miejscowym na cele nierolnicze. Ponieważ obecnie brak jest możliwości zmiany przeznaczenia gruntów klas I-III bez planu miejscowego (lub planu ogólnego w przyszłości), organy administracji publicznej będą odmawiać wydania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej.

W praktyce oznacza to, że nawet posiadanie decyzji WZ nie gwarantuje możliwości realizacji inwestycji na działce rolnej klasy I-III. Grunt, który potencjalnie był gruntem budowlanym, nagle stał się gruntem, na którym budowa jest niemożliwa, przynajmniej do czasu uchwalenia planu ogólnego.

Uwaga! Wyłączenie możliwości wydawania decyzji WZ dla działek rolnych klas I-III nie dotyczy działek położonych w granicach administracyjnych miast. Właściciele takich działek mogą nadal ubiegać się o decyzję WZ, o ile spełnione są pozostałe wymogi ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dlaczego przepisy wprowadzono bez ochrony inwestorów?

Krytyka kierowana jest w stronę ustawodawcy, który nowelizując przepisy, nie przewidział przepisów przejściowych. Brak uwzględnienia toczących się postępowań o wydanie decyzji WZ oraz o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej jest poważnym niedopatrzeniem. Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie podkreślał, że Konstytucja RP wymaga ochrony praw nabytych i zaufania obywateli do państwa i prawa. Ustawodawca powinien zapewnić możliwość dokończenia przedsięwzięć rozpoczętych na podstawie wcześniejszych regulacji. W tym przypadku, zasada ta nie została zachowana, co negatywnie wpływa na sytuację inwestorów.

Decyzja WZ dla działki rolnej – mój komentarz dla prawo.pl

Więcej na temat problematyki zmian w przepisach dotyczących decyzji WZ dla działek rolnych klas I-III można przeczytać w artykule redaktor Renaty Krupy-Dąbrowskiej na portalu prawo.pl, w którym miałam przyjemność udzielić komentarza: Reforma planistyczna jak kukułcze jajo, z dnia na dzień pozbawiła możliwości odrolnienia działek.

Zapraszam do lektury!

dr Agnieszka Grabowska-Toś
radczyni prawna

Decyzja WZ dla działki rolnej – pytania i odpowiedzi

Reforma planowania przestrzennego krok po kroku. Poradnik dla deweloperów i inwestorów.

Zachęcamy do zapoznania się z e-bookiem poświęconym reformie planowania przestrzennego, przygotowanym z myślą o deweloperach i inwestorach.

Jeśli chcesz poznać inne artykuły podobne do WZ na działce rolnej po reformie, możesz odwiedzić kategorię Rachunkowość.