Kupno działki rolnej od KOWR: Poradnik

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) odgrywa istotną rolę na rynku nieruchomości rolnych w Polsce. Choć potocznie mówi się o „kupnie działki od KOWR”, rzeczywistość jest nieco bardziej złożona. KOWR nie jest typowym sprzedawcą nieruchomości, a jego działania skupiają się przede wszystkim na regulacji rynku ziemi rolnej i wspieraniu rozwoju rolnictwa. W tym artykule wyjaśnimy, w jakich sytuacjach można nabyć działkę związaną z KOWR, kiedy KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu, a nawet kiedy można zmusić KOWR do zakupu nieruchomości.

Czy KOWR kupuje ziemię? Rola pierwokupu

Odpowiedź na pytanie „Czy KOWR kupuje ziemię?” nie jest jednoznaczna. KOWR nie prowadzi aktywnej działalności skupu ziemi w celu jej dalszej odsprzedaży. Jego rola na rynku nieruchomości sprowadza się głównie do prawa pierwokupu. Prawo to przysługuje KOWR w przypadku sprzedaży działek rolnych spełniających określone kryteria. Chodzi o działki o powierzchni mniejszej niż 1 hektar, ale o powierzchni użytków rolnych przekraczającej 3000 m².

Jak to wygląda w praktyce? Jeśli planujesz sprzedaż działki rolnej spełniającej te warunki, notariusz sporządzający umowę sprzedaży ma obowiązek zawrzeć w niej warunek zawieszający. Oznacza to, że umowa sprzedaży jest ważna, ale jej skutek w postaci przeniesienia własności zostaje zawieszony do czasu, aż KOWR nie wypowie się w kwestii pierwokupu. Notariusz następnie przesyła wypis z umowy warunkowej do KOWR, który ma 30 dni na podjęcie decyzji.

W tym czasie strony umowy muszą uzbroić się w cierpliwość i oczekiwać na decyzję KOWR. Jeśli KOWR zdecyduje się skorzystać z prawa pierwokupu, składa oświadczenie woli o skorzystaniu z tego prawa i staje się stroną umowy kupna-sprzedaży na warunkach ustalonych w umowie warunkowej. Jeśli w ciągu 30 dni KOWR nie złoży takiego oświadczenia, prawo pierwokupu wygasa i sprzedaż działki może zostać sfinalizowana na rzecz pierwotnego nabywcy.

Zmiany w podejściu KOWR do pierwokupu

Jeszcze do niedawna panowało przekonanie, że zawyżenie ceny w umowie sprzedaży ponad średnie ceny rynkowe ziemi rolnej skutecznie zniechęca KOWR do skorzystania z pierwokupu. Jednak od października 2023 roku sytuacja uległa zmianie. KOWR został zwolniony z opłat sądowych w sprawach dotyczących ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Dzięki temu KOWR może łatwiej i częściej występować do sądu z wnioskami o ustalenie ceny nieruchomości, jeśli uzna, że cena zawarta w umowie jest zbyt wysoka. Choć KOWR korzysta z tego uprawnienia, nie jest to jeszcze powszechna praktyka, a motywacje KOWR w poszczególnych przypadkach mogą być różne.

Kto jeszcze ma prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu do nieruchomości rolnej nie przysługuje wyłącznie KOWR. Również dzierżawca gospodarstwa rolnego oraz osoba prowadząca gospodarstwo rodzinne mają prawo pierwokupu udziałów w tym gospodarstwie. Te prawa pierwokupu reguluje Kodeks cywilny, ale ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego również się do nich odwołuje.

Ponadto, warto pamiętać, że w zależności od rodzaju nieruchomości i okoliczności transakcji, prawo pierwokupu mogą mieć również inne podmioty. Przykładowo, w przypadku gruntów leśnych lub przeznaczonych pod zalesienie, prawo pierwokupu przysługuje Lasom Państwowym. Dla działek nabytych od jednostek samorządu terytorialnego i zbywanych bez zabudowy, pierwokup przysługuje podmiotowi, od którego działkę nabyliśmy. Prawo pierwokupu może również wystąpić w przypadku działek ze zbiornikami wodnymi. Nawet jeśli wykluczymy wszystkie ustawowe prawa pierwokupu, należy pamiętać o potencjalnym umownym prawie pierwokupu, o którym zbywca zazwyczaj jest poinformowany.

Jak zmusić KOWR do zakupu działki rolnej?

Wbrew pozorom, istnieją sytuacje, w których Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może zostać zmuszony do nabycia nieruchomości rolnej. Ta możliwość dotyczy jednak wyłącznie gruntów o powierzchni przekraczającej 1 hektar. W przypadku sprzedaży takich gruntów osobie nie będącej rolnikiem, wymagana jest zgoda KOWR. Zgoda ta jest wydawana stosunkowo często, jednak w przypadku jej odmowy, ustawa przewiduje pewne rozwiązanie dla zbywcy.

Jeśli KOWR odmówi zgody na sprzedaż działki rolnej osobie nieuprawnionej, zbywca ma prawo, w terminie miesiąca od dnia uprawomocnienia się decyzji odmownej, złożyć do KOWR pisemne żądanie zakupu tej nieruchomości. W takiej sytuacji KOWR jest zobowiązany do zakupu działki rolnej.

Należy jednak pamiętać o dwóch istotnych aspektach tego rozwiązania. Po pierwsze, KOWR musi wydać negatywną decyzję w sprawie zgody na sprzedaż. Może to nastąpić, jeśli nabywca oświadczy, że zamierza wykorzystywać grunt w sposób niezwiązany z działalnością rolniczą. Po drugie, cena zakupu nieruchomości przez KOWR jest ustalana przez KOWR na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami. Zbywca nie ma wpływu na wysokość tej ceny, która zazwyczaj jest niższa niż potencjalna cena rynkowa w wolnej sprzedaży.

Mimo tych wad, w pewnych sytuacjach przymusowy wykup przez KOWR może być korzystnym rozwiązaniem. Dotyczy to szczególnie gruntów, które nie przynoszą dochodów, a generują koszty związane z podatkiem od nieruchomości. W takim przypadku sprzedaż gruntu KOWR, nawet po cenie rynkowej ustalonej przez Ośrodek, może być lepszym rozwiązaniem niż dalsze ponoszenie kosztów utrzymania nieużytkowanej ziemi.

Podsumowanie

Kupno działki rolnej „od KOWR” w potocznym rozumieniu nie jest możliwe, ponieważ KOWR nie jest typowym sprzedawcą nieruchomości. Jednak KOWR aktywnie uczestniczy w obrocie ziemią rolną poprzez prawo pierwokupu oraz możliwość przymusowego wykupu w przypadku odmowy zgody na sprzedaż. Zrozumienie roli KOWR i procedur związanych z nabywaniem i zbywaniem nieruchomości rolnych jest kluczowe dla bezpiecznego i sprawnego przeprowadzenia transakcji.

Nasza firma, działająca na rynku nieruchomości od 2012 roku, specjalizuje się w kompleksowej obsłudze transakcji związanych z nieruchomościami rolnymi, w tym w uzyskiwaniu zgód KOWR i reprezentowaniu Klientów przed urzędami. Jeśli planujesz kupno lub sprzedaż działki rolnej i potrzebujesz wsparcia w kwestiach formalno-prawnych, zapraszamy do kontaktu.

FAQ - Najczęściej zadawane pytania

Jeśli chcesz poznać inne artykuły podobne do Kupno działki rolnej od KOWR: Poradnik, możesz odwiedzić kategorię Rachunkowość.