Amortyzacja lokalu użytkowego: kiedy jest możliwa?

Od 1 stycznia 2023 roku weszły w życie przepisy ograniczające możliwość zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych. Jednakże, przepisy te nie objęły nieruchomości o charakterze użytkowym. W praktyce, wiele nieruchomości posiada charakter mieszany, co rodzi pytania o zasady amortyzacji. W niniejszym artykule szczegółowo przeanalizujemy zasady amortyzacji lokali użytkowych, ze szczególnym uwzględnieniem sytuacji, gdy lokal użytkowy znajduje się w budynku mieszkalnym.

Amortyzacja lokalu użytkowego a podział nieruchomości na mieszkalne i niemieszkalne

Zgodnie z art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), środkami trwałymi mogą być budowle, budynki oraz lokale stanowiące odrębną własność. Przepis ten obejmuje zarówno nieruchomości mieszkalne, jak i niemieszkalne. Jednakże, art. 22c pkt 2 ustawy o PIT precyzuje, które nieruchomości nie podlegają amortyzacji. Do tej kategorii zaliczają się budynki mieszkalne wraz z dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej – o ile służą one prowadzonej działalności gospodarczej lub są wydzierżawiane albo wynajmowane.

Wspomniany zakaz amortyzacji, obowiązujący od 1 stycznia 2023 roku, nie dotyczy budynków i lokali użytkowych. Nadal podlegają one amortyzacji na zasadach ogólnych. Kluczowe zatem staje się prawidłowe rozróżnienie, czy w danym przypadku mamy do czynienia z nieruchomością mieszkalną, czy użytkową.

Aby dokonać właściwej klasyfikacji, należy odwołać się do rozporządzenia w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT). Zgodnie z KŚT, budynki to zadaszone obiekty budowlane, trwale połączone z gruntem, wyposażone w instalacje i urządzenia techniczne, przeznaczone do stałego użytkowania. Mogą być przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub przechowywania przedmiotów. Specyficznym rodzajem budynku jest wiata – pomieszczenie naziemne bez ścian lub nieobudowane ścianami ze wszystkich stron. Pojęcie budynku obejmuje również samodzielne obiekty podziemne, takie jak centra handlowe, warsztaty czy garaże podziemne.

Budynki mieszkalne, według KŚT, to obiekty, w których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest przeznaczona na cele mieszkaniowe. Jeśli mniej niż połowa powierzchni użytkowej jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe, budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Z kolei budynki niemieszkalne to obiekty budowlane wykorzystywane głównie w celach innych niż mieszkaniowe.

Podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne w KŚT opiera się na Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). PKOB definiuje budynki mieszkalne jako obiekty, w których ponad połowa powierzchni użytkowej jest mieszkalna, a budynki niemieszkalne jako obiekty wykorzystywane głównie do celów niemieszkalnych.

Samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami izba lub zespół izb w budynku, przeznaczonych na stały pobyt ludzi i zaspokajanie ich potrzeb mieszkaniowych. Lokal użytkowy to część budynku zawierająca jedno lub więcej pomieszczeń, wydzielona trwałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, który nie jest mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym ani gospodarczym.

O zaliczeniu budynku lub lokalu do odpowiedniej kategorii KŚT decyduje jego przeznaczenie, konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który może być niezgodny z przeznaczeniem. Zmiana przeznaczenia na stałe wymaga przeprowadzenia robót budowlano-adaptacyjnych. W przypadku budynków o różnym przeznaczeniu, decyduje główne przeznaczenie.

Organem uprawnionym do interpretacji KŚT jest Urząd Statystyczny. Dla celów amortyzacji kluczowe jest ustalenie, czy budynek ma charakter mieszkalny czy niemieszkalny, oraz czy w nieruchomości wyodrębniono lokale.

Amortyzacja lokalu użytkowego a budynki o mieszanym przeznaczeniu

W przypadku budynków bez wyodrębnionych lokali, kluczowa jest analiza przeznaczenia i sposobu wykorzystania powierzchni. Jeżeli mniej niż połowa powierzchni budynku jest wykorzystywana na cele mieszkalne, budynek jest klasyfikowany jako niemieszkalny i w całości podlega amortyzacji, a odpisy amortyzacyjne stanowią koszty uzyskania przychodów.

Przykład 1.

Pan Jan jest właścicielem budynku usługowego (KŚT 103 - Budynki handlowo-usługowe) o powierzchni 70 m². Jedno pomieszczenie o powierzchni 20 m² wykorzystuje na cele mieszkalne. W budynku nie ma wyodrębnionych lokali. Czy pan Jan może amortyzować budynek w całości?

Tak, ponieważ budynek w ponad połowie jest wykorzystywany do celów niemieszkalnych, pan Jan może dokonywać odpisów amortyzacyjnych stanowiących koszty podatkowe. Art. 22c pkt 2 ustawy o PIT nie ma w tym przypadku zastosowania.

Amortyzacja lokalu użytkowego a budynki z wyodrębnionymi lokalami

Należy podkreślić, że budynek i wyodrębniony lokal stanowią odrębne środki trwałe. Potwierdza to interpretacja Dyrektora KIS z 28 kwietnia 2023 roku (nr 0115-KDIT3.4011.278.2023.2.AD), gdzie stwierdzono, że podatnik wynajmujący lokale mieszkalne i użytkowe w budynku niemieszkalnym ma prawo do amortyzacji całości budynku, o ile lokale nie są wyodrębnione zgodnie z ustawą o własności lokali (przy zachowaniu proporcji powierzchni użytkowej).

Sytuacja zmienia się, gdy w budynku znajdują się wyodrębnione lokale, które stanowią osobne środki trwałe.

POLECAMY
Rozliczaj środki trwałe online!
Księguj wydatki związane z ulepszeniem środków trwałych
Korzystaj z automatycznego księgowania odpisów
Prowadź ewidencje środków trwałych i WNiP
Załóż bezpłatne konto
Zacznij bezpłatny 30 dniowy okres próbny bez żadnych zobowiązań!

Przykład 2.

Pan Jan jest właścicielem budynku usługowego (KŚT 103) o powierzchni 70 m². W budynku znajduje się wyodrębniony lokal mieszkalny o powierzchni 20 m², wykorzystywany przez pana Jana na cele mieszkaniowe. Czy pan Jan może amortyzować budynek w całości?

Pan Jan może amortyzować jedynie budynek usługowy o powierzchni 50 m². Wyodrębniony lokal mieszkalny stanowi osobny środek trwały i nie podlega amortyzacji na podstawie art. 22c pkt 2 ustawy o PIT.

Warto podkreślić, że sama zmiana sposobu wykorzystywania lokalu mieszkalnego nie przywraca prawa do amortyzacji. Interpretacja Dyrektora KIS z 10 lutego 2023 roku (nr 0115-KDIT3.4011.50.2023.1.JS) potwierdza, że lokal mieszkalny (KŚT-122) wykorzystywany na kancelarię komorniczą, nawet jeśli nie jest sklasyfikowany jako użytkowy, nie podlega amortyzacji zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT.

Fakt wykorzystywania lokalu mieszkalnego do celów użytkowych (np. biuro) nie zmienia automatycznie klasyfikacji nieruchomości.

Analogiczna sytuacja dotyczy wyodrębnionego lokalu użytkowego w budynku mieszkalnym, czyli w budynku, w którym ponad połowa powierzchni jest przeznaczona na cele mieszkaniowe.

Przykład 3.

Pan Roman jest właścicielem budynku mieszkalnego o powierzchni 100 m². 70 m² jest wykorzystywane na cele mieszkaniowe. W budynku znajduje się wyodrębniony lokal użytkowy o powierzchni 30 m². Czy pan Roman może amortyzować lokal użytkowy?

Tak, pan Roman może amortyzować lokal użytkowy. Wyodrębniony lokal użytkowy stanowi osobny środek trwały i podlega amortyzacji podatkowej, nawet jeśli znajduje się w budynku mieszkalnym. Nie obejmuje go wyłączenie z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT.

Podsumowanie

Prawidłowa klasyfikacja budynku lub lokalu do odpowiedniej kategorii KŚT, rozróżniającej nieruchomości mieszkalne i użytkowe, ma kluczowe znaczenie dla możliwości amortyzacji. Lokale użytkowe, nawet te znajdujące się w budynkach mieszkalnych (jeśli są wyodrębnione), nadal mogą być amortyzowane podatkowo. Warto dokładnie przeanalizować charakter nieruchomości i jej przeznaczenie, aby prawidłowo zastosować przepisy amortyzacyjne.

Jeśli chcesz poznać inne artykuły podobne do Amortyzacja lokalu użytkowego: kiedy jest możliwa?, możesz odwiedzić kategorię Księgowość.